¿Cómo cambiar al administrador de tu condominio o edificio?
El encargado de la administración dentro de un condominio o edificio mantiene un rol mucho más importante de lo que muchos consideran. Esto, porque toda comunidad necesita un buen administrador que mantenga organizados los temas de gestión, para que de esa forma el condominio o edificio funcione de la mejor forma posible. Sin embargo, ocurre que en muchas comunidades no se ejecuta de la manera óptima, por lo que prefieren remover y cambiar al administrador u optar por la autoadministración directa del condominio por parte del Presidente del Comité de Administración.
Motivos por los cuales reemplazar a tu actual administración
Existen muchas razones por las que podrías necesitar reemplazar a tu administrador de condominios o edificios:
- Sólo se preocupa de los gastos comunes y se desentiende completamente con el resto de las tareas solicitadas por la comunidad.
- Quieres modernizar el manejo de información y tareas y tu administrador solo usa Excel o cree que “moderno” es usar WhatsApp.
- No contesta tus correos, tus mensajes o tus llamadas y hay nula comunicación hacia los copropietarios y residentes.
- La comunidad se siente descuidada, empieza a ser común que fallen los ascensores, las bombas de agua u otros bienes comunes.
- Llevas meses (si es que no años) tratando de hacer algún proyecto para tu comunidad y no avanza porque esta en manos de tu administrador.
- Llevas meses pidiendo que solucione algo en tu comunidad y esas luces no se cambian solas, o ese piso o techo no se repara por sí mismo.
- No sabes (y no tienes forma de saber) cuánto dinero tiene tu comunidad y/o en que se está gastando.
- No tiene los conocimientos ni la capacidad para administrar la comunidad.
- Perdió la confianza del Comité de Administración o de la Asamblea de Copropietarios.
Estas razones, por nombrar algunas, son las más comunes que se escuchan tanto en los Comités como entre los residentes. Entonces, ya tienes la intención, ¿y ahora qué hago?
Motivos por los cuales NO SE DEBE reemplazar a la actual administración
Antes de tomar la decisión de remover al administrador, es fundamental evaluar si las causas son válidas o no. Lo anterior, debido a que un administrador de condominios y edificios debe tener las habilidades blandas necesarias para enfrentarse a diversas situaciones ante los residentes y copropietarios. Sin embargo, es común ver que estos sufren de una gran impopularidad ante los actores del condominio o edificio debido a que hacen una gestión apegada a la ley, el reglamento de la ley, el reglamento de copropiedad y a las tareas asignadas por asamblea de copropietarios.
En virtud de lo anterior, es posible que exista un grupo de residentes que no quieran que el administrador se mantenga en sus funciones porque se han visto enfrentados a multas y cortes de suministro eléctrico en reiteradas oportunidades, todo lo cual sí es obligación de gestionar por parte de la administración del edificio o condominio.
En este caso señalado, no es recomendable la desvinculación de la administración, en vista de que sí está desarrollando las tareas designadas, aún cuando sean impopulares.
Desvinculando una administración
Existen dos formas de destituir a la administración de un condominio o edificio: mediante un acuerdo de asamblea de copropietarios o el acuerdo del Comité de Administración de la comunidad.
Lo anterior, debido a que el administrador del condominio o edificio durará en sus funciones mientras cuente con la confianza de la asamblea de copropietarios (artículo 18), y es el Comité de Administración quien tiene la representación de una asamblea ordinaria de copropietarios con todas sus facultades (artículo 17).
La formalidad del acuerdo requerido, siempre deberán contar en acta de asamblea o acta de reunión de comité, según sea el caso, y se procede a notificar mediante algún medio escrito a la administración. No se requiere de mayor formalidad que la notificación, sin embargo se deben reducir estos acuerdos a escritura pública en una notaría.
Además, es necesario saber si el administrador posee firma ante instituciones bancarias, o si solo las firmas del Comité de Administración están debidamente inscritas. En caso de que sí cuente con facultades, es necesario tramitar la revocación de estas en la institución bancaria con la escritura pública.
Proceso para la remoción del administrador
- El acta con el acuerdo de la asamblea o de comité respecto a la remoción, debe reducirse a escritura pública y anotarla al margen de la escritura de su nombramiento.
- No se necesita hacer mas trámites que darle aviso por escrito, que tu comunidad ya no usará sus servicios. Esto puede ser una carta, o un correo electrónico.
- En conjunto con la notificación, se le debe dar un plazo para que este haga entrega de la información de la comunidad y prepare su rendición de cuentas final, la que debe ser presentada a la asamblea de copropietarios.
- Se recomienda iniciar paralelamente una auditoría. Así, el nuevo administrador del condominio podrá empezar con las cuentas claras y lo más ordenado posible, además que ayudará en el traspaso de la documentación (opcional).
- Si el banco necesita la firma del administrador para operar, necesitas el acta donde se le entregan éstos poderes al nuevo administrador. Esta debe ser reducida a escritura pública en una notaría para ser enviada al banco. Este proceso normalmente puede llevar una semana si se hace rápido, dos es lo normal.
- Si usas algún software para los gastos comunes, no olvides crear la cuenta nueva de administrador, o traspasar la que usaba el anterior.
Con esto, el nuevo administrador debería estar operando y gestionando tu comunidad.
¿Se deben pagar indemnizaciones al administrador si se destituye?
Es importante destacar que, en la mayoría de los casos, una administración de condominios o edificios se rige por el Código Civil y, de acuerdo a la Ley N°21.442, se mantendrá el vínculo mientras cuente con la confianza de la asamblea de copropietarios y, en consecuencia, del Comité de Administración, por lo que no aplica ningún tipo de indemnizaciones para la desvinculación (aún cuando en el contrato suscrito se indique lo contrario), ya que no pueden establecerse obstáculos a lo establecido en la ley.
Sin embargo, si el administrador posee un contrato de trabajo, con remuneración, horario y subordinación o dependencia, significa que se rige bajo el Código del Trabajo, por lo cual le aplican las mismas indemnizaciones a las que tiene derecho cualquier trabajador de la comunidad, procediendo su desvinculación bajo la causal de necesidades de la empresa (artículo 161 inciso primero del Código del Trabajo).
Contratando una nueva administración
Para contratar a una nueva administración para tu condominio o edificio existen dos opciones: hacer un nombramiento mediante una asamblea ordinaria de copropietarios o en una reunión de Comité de Administración, registrando en el acta la nueva administración. Esta acta siempre debe reducirse a escritura pública para su validez.
Lo anterior se basa en que en la ley número 21.442 establece en su artículo 18 que todo condominio será administrado por la persona natural o jurídica designada el propietario del condominio como primer administrador o por la asamblea y que éste se mantendrá en sus funciones mientras cuente con la confianza de la asamblea, pudiendo ser removido en cualquier momento por acuerdo de la misma.
Sin embargo, la misma ley en su artículo 17 establece que el Comité de Administración «tendrá la representación de la asamblea con todas sus facultades, excepto de aquellas que deben ser materia de asamblea extraordinaria». Dado que el nombramiento y remoción del administrador son asuntos de tipo ordinario, se entiende que la atribución de seleccionar y contratar una nueva administración la puede ejercer plenamente el comité. Sin embargo, es fundamental ratificar dicho nombramiento en una asamblea convocada para dicho efecto en el corto plazo.
También existe la posibilidad de que el comité, mediante su Presidente, ejerza las funciones del administrador mientras no se nombre a uno. Esto puede resultar en mayor economía para la comunidad, pero con los riesgos que esto implica si no se lleva a cabo mediante una asesoría constante, lo cual se detalla en este artículo que trata sobre la autoadministración de condominios.
Conviene dejar en claro que la asamblea, que está por sobre el comité, siempre tendrá la última palabra y podría dejar sin efecto los acuerdos del Comité de Administración que no le parezcan adecuados.
Recuerda que en Zelkova ofrecemos un servicio de administración moderno, basado en la seguridad, el desarrollo y la felicidad en las comunidades. Conoce más acerca de esta innovadora forma de administración de condominios y edificios aquí.
Si te queda alguna duda respecto a este proceso, envíanos un mensaje por nuestro formulario de contacto o vía WhatsApp.
21.442, actas, administrador, asambleas, comité de administración
Luis Hernán Baeza Reyes
La designación de un Administrador para el Condominio ¿Necesita de la Ratificación de la Asamblea, independiente de que sea seleccionado por el Comité?
Equipo Zelkova
La designación del administrador puede hacerla directamente el Comité de Administración, pero requerirá de la ratificación de la asamblea de copropietarios. En caso de que la primera asamblea no ratifique la administración, se deberá revocar su mandato.
Esto no significa que al momento de elegir un administrador por parte del Comité de Administración deba hacerse inmediatamente una asamblea, sino que se deberá ratificar en la siguiente que esté programada (debe haber al menos una por año).
Ana Carter
Que ocurre cuando se pone fin al contrato del administrador y no quiere entregar la información a la nueva administración. Se le avisa con 3 semanas de anticipación y comienza a contactar uno a uno a los dueños para realizar una asamblea extraordinaria para revocar su destitución.
Cabe mencionar que se destituye por abandono de deberes, bonos sin autorización a un colaborador amigo sin autorización, emisión de facturas 01, 02, 03,04 empresas fantasmas.
Equipo Zelkova
La no entrega de la información de la comunidad corresponde a una irregularidad que puede ser denunciada como apropiación indebida. Por otro lado, el administrador se mantendrá en su cargo mientras cuente con la confianza de la asamblea de copropietarios (lo cual se puede determinar en sesión ordinaria con un quórum del 33% de los derechos del condominio), momento en el cual el Comité de Administración podría dar a conocer las irregularidades y que este pueda tomar un acuerdo con atención a las evidencias presentadas por las partes.
Jorge Mansi
Muy bueno su sitio, he aprendido mucho.
Una pregunta, el comite se cambio hace casi 1 año en mi edificio, este nuevo comite debe ser inscrito en algun lado, me refiero notaria, escritura, etc?
Muchas gracias
Equipo Zelkova
Hola Jorge. Gracias por sus comentarios. La designación de los miembros del Comité de Administración debe ser acordada mediante asamblea ordinaria de copropietarios y el acta debe ser reducida a escritura pública ante notario. Posteriormente, se tienen que actualizar los poderes bancarios con la misma acta y eventualmente hacer el cambio de representante legal ante el SII. Cabe destacar que próximamente se deberán inscribir en la Secretaría Ejecutiva de Condominios. Saludos.
Adriana
La administradora no entrega la documentación a la nueva administración y hubo q hacer una asamblea por zoom para removerá la cual se hizo en acta volante con la firma de más del 60% del consorcio..se le envió carta documento y desconoce la asamblea realizada para su remoción..se le comunico vía mail y vía carta documento. Q se hace en este caso?. Puedo accionar en forma personal por los daños y perjuicios ocasionados?? No quiere dejar pero hizo abandono de sus funciones.
Equipo Zelkova
Estimada Adriana. Buen día. Para que una sesión de asamblea sea válida debe celebrarse de manera presencial o mixta. Solo se puede hacer una asamblea por Zoom en caso que el reglamento de copropiedad lo permita.
Por otro lado, se podría hacer una consulta por escrito, en donde la sesión informativa sí sea por medios telemáticos y posteriormente la votación para los acuerdos se realice en papel o por medios digitales, con algún medio que permita identificar fehacientemente el votante.
Por otro lado, considerando la premura de su inquietud, les recomendamos que el término del servicio lo efectúe directamente el Comité de Administración, requiriendo además la entrega de toda la información. En caso de que no cumpla, puede ser sancionada actualmente por medio de Juzgado de Policía Local.
Saludos,
Victor Febres
Hola buenos dias,
en caso de un condominio donde no se haya constituido el comite porque no se han entregado el 75% de las unidades, es posible hacer el proceso de cambio de administrador? O se debe esperar a crearse el comite?
Gracias
Victor Febres
Equipo Zelkova
Hola Víctor, la ratificación o cambio de la administración debe realizarse al enajenar el 66% de las unidades, en la primera asamblea de copropietarios. Saludos.
Jose Borcosque
Hola Buen día.
Llevamos habitando 3 meses un nuevo condominio donde se han enajenado el 70% de las unidades, el Administrador que designo la inmobiliaria se niega a hacer el llamado a la primera Asamblea de Copropietarios ¿Qué medidas podemos tomar para poder nosotros llamar a esta Asamblea y poder destituir al Administrador actual?.
Así mismo tenemos problemas graves con la administración, pero el no se presenta aunque lo citemos como vecinos.
Tenemos dudas de los gastos comunes cursados entre otros.
Equipo Zelkova
Estimado José. Según el artículo 9 de la ley:
Además, en dicha asamblea, los copropietarios deberán tomar acuerdos respecto a los siguientes puntos:
La mantención, modificación o sustitución del reglamento a que se refiere este artículo.
La ratificación del plan de emergencia a que alude el artículo 40.
La ratificación en el cargo o reemplazo del administrador.
En caso de no convocar a la respectiva asamblea, los copropietarios pueden acudir al Juez de Policía Local de acuerdo con las facultades indicadas en el literal c) del artículo 44 de la ley 21.442.
Saludos.
Ysmelys
Hola, buenas tardes,
Como se obtiene la información del porcentaje de enajenación de un condominio. Esto para asegurar que tienen más del 66% para solicitar el cambio de administración
Equipo Zelkova
Buen día. La obligación de convocar a la asamblea extraordinaria de copropietarios corresponde a la administración y a la inmobiliaria, de acuerdo con el art. 9 de la ley 21.442.
En caso de requerir dicha información, se puede solicitar directamente con la inmobiliaria.
Un cordial saludo.
waldy
cuales son las leyes o reglamentos, que aplican sanción a las administradora de condominios, esas leyes son internacional o cada pais tiene su reglamento.
Equipo Zelkova
Buenas tardes.
Al respecto, las infracciones, sanciones y procedimientos se indican en el Título XIV de la Ley 21.442 sobre copropiedad inmobiliaria, entre los artículos 87 al 96. Las normas son a nivel nacional, por lo que no aplican a otros países.
Saludos.