Todo sobre las multas en un condominio

Muchos Comités de Administración y administradores de condominios y edificios, aplican multas a los copropietarios por diversas situaciones, que se entienden como infracciones a las normas establecidas. El inconveniente se produce cuando esas multas, que constituyen una sanción para el afectado, no se encuentran establecidas de manera correcta, lo que podría significar su total invalidez en la aplicación. Son muchas las consideraciones que hay que tener para poder multar a un copropietario o residente, todas las cuales detallaremos a continuación.

El famoso Reglamento Interno

Es común ver que se cobran multas por atraso en el pago de gastos comunes, mal uso de estacionamientos, por ocasionar ruidos molestos, por no asistir a asambleas, por mal uso de la piscina, entre muchos otros. Todos los cuales están detallados en el famoso Reglamento Interno del condominio o edificio.

¿Cuál es el problema? Que el Reglamento Interno es un documento en donde se especifican las normas y buenas prácticas para una convivencia sana en la comunidad, en donde sí se pueden establecer horarios de uso de espacios comunes, formas de solicitud, etc. todo lo cual puede ser modificado en asambleas ordinarias o por el Comité de Administración en uso de sus facultades.

Sin embargo, este no es un documento válido para el establecimiento de multas a los residentes y copropietarios, aún cuando el Reglamento Interno sí puede señalar las multas que se deben aplicar a los actores del condominio, siempre y cuando estén establecidas en el Reglamento de Copropiedad de la comunidad.

El Reglamento de Copropiedad

Como se indica, si esas multas no se encuentran establecidas en el Reglamento de Copropiedad, no sería posible aplicarlas, y si se aplican, constituyen una acción ilegal y arbitraria, razón por la cual cualquier afectado puede recurrir al Juzgado de Policía Local y reclamar la nulidad de la aplicación de la multa.

Esto, en vista de que el Reglamento de Copropiedad es el único instrumento válido para establecer (entre otros) las sanciones que se deben aplicar a los copropietarios, según lo establece el artículo 17 de la ley de copropiedad inmobiliaria, en donde expresa: «El comité de administración podrá dictar normas que faciliten el uso y administración del condominio, en la medida que no impliquen una discriminación arbitraria respecto de cualquiera de sus ocupantes, sean éstos permanentes o transitorios, así como imponer las multas que estuvieren contempladas en el reglamento de copropiedad, a quienes infrinjan las obligaciones de esta ley y del citado reglamento».

El problema radica en que es muy complicado modificar el reglamento de copropiedad, en vista de que se requieren los altos quórums de una asamblea extraordinaria, además de los trámites respectivos que se necesitan realizar para posterior su validación, por lo que muchas comunidades han optado por mantener el Reglamento de Copropiedad original entregado por la Inmobiliaria respectiva, sin hacer ninguna modificación.

Multas por pago atrasado de los gastos comunes

La ley otorga cierta libertad para el establecimiento de multas en el interior de un condominio, siempre y cuando la gran mayoría de los copropietarios estén de acuerdo con ellas (50% de los derechos del condominio para modificar el reglamento de copropiedad). Sin embargo, no es posible traspasar la propia ley imponiendo multas, por ejemplo, que sean consideradas como usura.

Es por lo anterior, que existen dos corrientes en la administración de condominios en relación al cobro de multas por el atraso en el pago de los mismos gastos comunes.

Por un lado, existen administradores que aconsejan la aplicación de multas en caso de atraso, siempre y cuando esté establecido en el reglamento de copropiedad; y también los hay quienes consideran esta acción como ilegal, debido a que la propia ley 21.442 establece claramente un interés máximo en caso de atraso, el cual consiste en un 50% del interés corriente bancario.

En esta situación, los tribunales respectivos también han fallado a favor de ambos casos, por lo que no hay una posición correcta o incorrecta.

Sin embargo, de acuerdo a nuestro punto de vista, no se debiese cobrar una multa por el atraso del pago de los gastos comunes, en vista de que la ley establece la sanción para tal efecto, y no puede haber doble sanción para un mismo hecho.

Suspensión de suministros por no pago de multas

La ley de copropiedad señala claramente cuales son las obligaciones económicas que pueden ser cobradas a los copropietarios, y en esa enumeración se encuentran señaladas las multas. Sin embargo, esto no significa que pueda requerirse el corte de suministros por el no pago de estas, ya que el numeral 9no del artículo 20° de la ley de copropiedad inmobiliaria se señala claramente que el administrador podrá: «Suspender o requerir la suspensión, según sea el caso, y con acuerdo del comité de administración, del servicio eléctrico, de telecomunicaciones o de calefacción que se suministra a aquellas unidades cuyos propietarios se encuentren morosos en el pago de tres o más cuotas, continuas o discontinuas, de los gastos comunes».

En vista de lo anterior, solo se puede suspender los suministros indicados en caso de un atraso en el pago de 3 cuotas de gastos comunes, siempre y cuando se establezca en el reglamento de copropiedad. Pero no se faculta por ningún motivo al administrador o al Comité de Administración al corte de los servicios en caso de no pago de las multas.

¿Cómo se deben cobrar las multas?

En primer lugar, es necesario identificar que la multa esté individualizada en el Reglamento de Copropiedad y que hayan pruebas del hecho ocurrido. Estas pruebas idealmente ser fotográficas o audiovisuales.

Posteriormente, se debe enviar la notificación de la multa al residente o al copropietario correspondiente, con el detalle de la situación y el monto del pago.

El pago de las multas del condominio incrementarán exclusivamente el fondo común de reserva de la comunidad, según lo establece el artículo 39° de la ley.

Con la actualización a la nueva ley de copropiedad inmobiliaria, actualmente es posible además cobrar intereses por el retraso en el pago de la multa impuesta.

En caso de que el residente o copropietario se niegue al pago de la multa, y en vista de que no se puede cortar los suministros como medida de presión, se debe presentar el caso al Juzgado de Policía Local correspondiente.

¿Se debe notificar antes de imponer una multa?

La ley no señala en ninguno de sus artículos que debe enviarse una notificación previa antes de la imposición de una multa en caso de infracción al reglamento de copropiedad, por lo que es válido enviar una multa directa en caso de incumplimiento.

En ocasiones, y dependiendo de la gravedad de la infracción, se podría enviar una notificación previa o parte de cortesía indicando que se está incurriendo en una infracción, a modo de que el residente modifique la acción reclamada y no sea necesaria la imposición de una multa. Sin embargo, esto dependerá exclusivamente a criterio del Comité de Administración.

Cabe destacar que los residentes y copropietarios no pueden señalar desconocimiento del marco regulatorio que rige a la comunidad, puesto que son todas las normas para todos los residentes y fueron aceptadas al momento de la adquisición de la unidad.

¿Cómo apelar a una multa de condominio?

Para apelar a una multa, es necesario evaluar si efectivamente está mal impuesta, considerando que debe estar señalada específicamente en el reglamento de copropiedad.

En caso de que la infracción no está en el reglamento de copropiedad o no se hizo la acción que se infracciona, es recomendable tomar contacto primero con la administración del condominio o edificio, a modo de llegar a una solución pronta, a modo de que esta pueda plantear la situación ante el Comité de Administración y requerir la anulación de la multa.

Si la instancia con la administración no prospera, se recomienda tomar contacto con algún miembro del Comité y explicar los hechos, a modo de conseguir alguna solución.

Si ninguna de estas acciones dan resultado, la solución es acudir al Juzgado de Policía Local de su comuna, a modo de que el Juez determine la validez de la multa y pueda anularla en virtud de sus facultades. Para esto, se requiere de un escrito que describa los hechos para que el Juez se pronuncie al respecto.