La autoadministración de condominios
Actualizado el 23 de abril de 2026
Realizar una autoadministración de un edificio o condominio en principio puede parecer la solución a todos los problemas de gestión, sin embargo la inexperiencia de quienes tienen la mejor intensión puede transformarse en una terrible pesadilla. Aquí te contamos cómo hacerlo de manera eficiente.
Seguramente en muchas comunidades se ha pensado en destituir al administrador y tomar control de la comunidad mediante la autoadministración, siempre aludiendo en que las empresas o administradores que pasan por ella no han podido dar solución a las inquietudes y necesidades de los residentes y copropietarios.
Lamentablemente lo que en un principio parece una buena idea, suele fracasar por la inexperiencia y falta de planificación. No saber priorizar o planificar la gestión es un problema frecuente en estos intentos, transformándose en una tarea desgastante y poco eficiente.
¿Qué es la autoadministración en un condominio?
La autoadministración es una herramienta utilizada en virtud de la facultad que la ley 21.442 entrega para que cualquier persona ejerza la responsabilidad de la administración de manera gratuita. Para esto, es obligatorio que dicha persona se inscriba en el Registro Nacional de Administradores de Condominios a título gratuito, lo que le obliga a cumplir con todos los requisitos para pertenecer a este registro, excepto la de realizar un curso autorizado o certificación de competencias.
También se le llama autoadministración cuando el Presidente del Comité de Administración ejecuta funciones como administrador, cuando por impedimento temporal, enfermedad u otra situación similar impida que el administrador pueda ejercer, debiendo el Presidente encargarse de ejecutar todas las acciones necesarias para el correcto funcionamiento de la comunidad.
Marco legal de la autoadministración
La autoadministración de condominios y edificios se enmarca en las facultades que la ley 21.442 sobre Copropiedad Inmobiliaria entrega al Presidente del Comité de Administración en su artículo 18 en su inciso primero, el cual indica lo siguiente:
Todo condominio será administrado por la persona natural o jurídica designada por el propietario del condominio como primer administrador conforme al artículo 9° o por quienes designe posteriormente la asamblea de copropietarios como administrador o subadministrador. Quienes desempeñen estos cargos no solo deberán cumplir y ejecutar las labores de administración del condominio de acuerdo a las disposiciones de esta ley, de su reglamento y del respectivo reglamento de copropiedad, sino también según las instrucciones que le imparta la asamblea de copropietarios o el comité de administración. En caso de ausencia del administrador, actuará como tal el presidente del comité de administración.
En este artículo se indica que el Presidente del Comité de Administración actuará como administrador, sin embargo, no se le debe designar como administrador de manera paralela, en virtud de que estaría contrario del inciso final del artículo 18, el cual indica lo siguiente:
El administrador no podrá integrar el comité de administración y se mantendrá en sus funciones mientras cuente con la confianza de la asamblea, pudiendo ser removido en cualquier momento por acuerdo de la misma.
Es importante mencionar que esta facultad de hacer las veces de administrador no es permanente y es solo por circunstancias temporales, ya que la ley exige que haya un administrador inscrito en el Registro Nacional, por lo que solo debe entenderse como una autorización provisoria, siendo lo correcto que exista un administrador que no pertenezca al Comité de Administración y se inscriba en Ministerio de Vivienda y Urbanismo a título gratuito.
¿Cómo iniciar correctamente una autoadministración en el condominio?
Para la autoadministración de un condominio, es necesario que no exista un administrador designado por la asamblea de copropietarios o por el mismo Comité de Administración, por lo que se debe destituir al administrador actual mediante escritura pública.
Se debe determinar quién realizará las funciones de administración del condominio a título gratuito, debiendo inscribirse en el Registro Nacional de Administradores de Condominios en dicha calidad. Mientras se obtiene la inscripción en dicho registro, el Presidente puede iniciar su período, debiendo levantar un acta indicando la fecha y hora en que asumirá las funciones de la administración, comunicarla a los copropietarios y publicarla en un lugar visible del condominio a más tardar el día siguiente.
Una vez que la persona encargada de llevar la administración haya obtenido su registro, podrá asumir sus funciones, debiendo levantarse un acta reducida a escritura pública para dichos efectos.
Recomendaciones para la autoadministración
- La primera recomendación para una correcta autoadministración, consiste en evaluar el real apoyo de la comunidad. Una decisión de estas características puede impactar fuertemente a nivel político en el condominio por lo que el apoyo de la asamblea es fundamental.
- El Comité de Administración debe ser fuerte y comprometido. Si no se cuenta con un Comité y una persona esté dispuesta inicialmente a esta tarea, es muy difícil que el plan tenga éxito. La falta de experiencia debe ser compensada con asesoría externa que apoye profesionalmente la autoadministración.
- La tercera recomendación pasa por separar de manera real y efectiva la figura de Comité y administrador. Es muy frecuente ver como miembros de un Comité pasan a ser administradores sin separar funciones, generando efectos indeseados e incumpliendo la ley. El Comité de Administración debe velar por la objetividad, siendo necesaria una separación de poderes, tal y como indica la Ley de Copropiedad. Esto quiere decir que el Presidente o el administrador a título gratuito deberá actuar de manera ejecutiva, delegando las decisiones y acuerdos al Comité de Administración.
- La cuarta recomendación nos obliga a mencionar que es importante que exista una adecuada capacitación. En el mercado existen distintos cursos de administración de condominios, elemento básico para al menos conocer el real alcance de responsabilidades y objetivos necesarios en una comunidad.
- Por último, el apoyo externo es fundamental para una autoadministración de condominios y edificios, mediante los servicios profesionales que le permitan preparar y emitir los gastos comunes, los registros de pagos y egresos, las remuneraciones, entregar información a los residentes y la generación de toda la documentación de los trabajadores, la contabilidad, entre otros.
En Zelkova ofrecemos un plan a medida para condominios y edificios que han optado por la autoadministración, en donde podrá delegar todas las tareas administrativas que quitan tiempo al Comité de Administración, además de ofrecer gratuitamente asesoría legal mediante un estudio jurídico experto en materia de copropiedad inmobiliaria, asesoría técnica, teléfono de consultas de gastos comunes para residentes, cobranza automatizada, y una plataforma de gestión (con aplicación móvil para todos los residentes) que mantendrá en línea toda la información registrada.
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Carolina Herrera
Muy interesante y aportativo el blog, necesito ayuda, que se puede hacer cuando el comité o un miembro del mismo hacen abuso de poder y tienen conductas de acoso y hostigamiento hacia un co-propietario llegando al nivel de inventar situaciones y no cumplir el reglamento en el procedimiento de aplicar multas, amenazando con corte de luz y denuncia al juzgado de policía local si no se paga una multa que está mal cursada? Cómo se puede solicitar el cambio o la renuncia de un miembro del comité ineficiente o con faltas a la sana convivencia?
Equipo Zelkova
Hola Carolina. Respecto a su primera pregunta, relacionada entre los conflictos con el Comité de Administración, en estos casos las instancias son las siguientes:
1) Asamblea de copropietarios.
2) Municipio de manera posterior a la asamblea (art. 47).
3) Juez árbitro (art. 46).
4) Juez de Policía Local (art. 44).
Respecto a la segunda pregunta, sobre cómo remover a un miembro de Comité, se puede hacer por medio de asamblea extraordinaria de mayoría absoluta, la cual puede requerirse mediante solicitud del mismo Comité o el 10% de los derechos del condominio.
Saludos.