La autoadministración de condominios

Realizar una autoadministración de un edificio o condominio por medio del Presidente del Comité de Administración en principio puede parecer la solución a todos los problemas de gestión, sin embargo la inexperiencia de quienes tienen la mejor intensión puede transformarse en una terrible pesadilla. Aquí te contamos cómo hacerlo de manera eficiente.

Seguramente en muchas comunidades se ha pensado en destituir al administrador y tomar control de la comunidad mediante la autoadministración, siempre aludiendo en que las empresas o administradores que pasan por ella no han podido dar solución a las inquietudes y necesidades de los residentes y copropietarios.

Lamentablemente lo que en un principio parece una buena idea, suele fracasar por la inexperiencia y falta de planificación. No saber priorizar o planificar la gestión es un problema frecuente en estos intentos, transformándose en una tarea desgastante y poco eficiente.

¿Qué es la autoadministración en un condominio?

La autoadministración corresponde a la facultad que la Ley 19.537 entrega al Presidente del Comité de Administración a ejecutar funciones como administrador, cuando no hay un administrador designado por la asamblea de copropietarios, debiendo el Presidente encargarse de ejecutar todas las acciones necesarias para el correcto funcionamiento de la comunidad.

Marco legal de la autoadministración

La autoadministración de condominios y edificios se enmarca en las facultades que la Ley 19.537 sobre Copropiedad Inmobiliaria entrega al Presidente del Comité de Administración en su artículo 22, el cual indica lo siguiente:

Todo condominio será administrado, con las facultades que disponga el reglamento de copropiedad respectivo, por la persona natural o jurídica designada por la asamblea de copropietarios, y a falta de tal designación, actuará como administrador el Presidente del Comité de Administración, por lo que las referencias que en esta ley se hacen al administrador, sólo serán para el caso en que lo hubiere.

En el mentado artículo, indica que el Presidente del Comité de Administración actuará como administrador, sin embargo, no se le debe designar como administrador de manera paralela, en virtud de que estaría contrario del inciso final del artículo 22, el cual indica lo siguiente:

El administrador, si lo hubiere, no podrá integrar el Comité de Administración y se mantendrá en sus funciones mientras cuente con la confianza de la asamblea, pudiendo ser removido en cualquier momento por acuerdo de la misma.

¿Cómo iniciar la autoadministración en el condominio?

Para la autoadministración de un condominio, es necesario que no exista un administrador designado por la asamblea de copropietarios o por el mismo Comité de Administración, por lo que se debe destituir al administrador actual mediante escritura pública.

Recomendaciones para la autoadministración

• La primera recomendación para una correcta autoadministración, consiste en evaluar el real apoyo de la comunidad. Una decisión de estas características puede impactar fuertemente a nivel político en la comunidad. El apoyo de la asamblea es fundamental.
• El Comité de Administración debe ser fuerte y comprometido. Si no se cuenta con un Comité y un Presidente que esté dispuesto inicialmente a esta tarea, es muy difícil que el plan tenga éxito. La falta de experiencia debe ser compensada con asesoría externa que apoye profesionalmente la autoadministración.
• La tercera recomendación pasa por separar de manera real y efectiva la figura de Comité y administrador. Es muy frecuente ver como miembros de un Comité pasan a ser administradores sin separar funciones, generando efectos indeseados. El Comité de Administración debe velar por la objetividad, siendo necesaria una separación de poderes, tal y como indica la Ley de Copropiedad. Esto quiere decir que el Presidente deberá actuar de manera ejecutiva, delegando las decisiones y acuerdos al Comité de Administración como un conjunto.
• La cuarta recomendación nos obliga a mencionar que es importante que exista una adecuada capacitación. En el mercado existen distintos cursos de administración de condominios, elemento básico para al menos conocer el real alcance de responsabilidades y objetivos necesarios en una comunidad.
• El apoyo externo es fundamental para una autoadministración de condominios y edificios, mediante los servicios profesionales que le permitan preparar y emitir los gastos comunes, los registros de pagos y egresos, las remuneraciones, entregar información a los residentes y la generación de toda la documentación de los trabajadores, la contabilidad, entre otros.

En Zelkova ofrecemos un plan a medida para condominios y edificios que han optado por la autoadministración, en donde podrá delegar todas las tareas administrativas que quitan tiempo al Comité de Administración, además de ofrecer gratuitamente asesoría legal mediante un estudio jurídico experto en materia de copropiedad inmobiliaria, asesoría técnica mediante una empresa asesora en materia electromecánica, teléfono de consultas de gastos comunes para residentes, cobranza automatizada, y una plataforma de gestión (con aplicación móvil para todos los residentes) que mantendrá en línea toda la información registrada.