¿Qué son los gastos comunes y cómo se calculan?

Los gastos comunes son el conjunto de gastos que realiza un edificio o condominio con el objetivo de mantener un buen funcionamiento de éste. Existen en todo tipo de comunidades, sean de departamentos para vivienda, de oficinas o con cualquier otro fin. En estos, se divide proporcionalmente entre todas las unidades los gastos o inversiones que se realizan cada mes, siendo obligación de quienes viven en la comunidad pagarlos de forma oportuna, para así no enfrentar penalidades como intereses o cortes del suministro eléctrico.

En algunos casos, dentro del valor de los gastos comunes también se encuentra el gasto de cada unidad en electricidad y agua caliente (en caso de calderas centrales), lo que se verifica en los medidores independientes y se cobra de acuerdo al gasto efectivo en el servicio. En estos casos, no existe una subdivisión entre los departamentos u oficinas, a no ser que se haya pactado de esa forma en alguna Asamblea de Copropietarios.

Los tipos de gastos comunes

De acuerdo al tipo de gasto, y de acuerdo a la Ley N°19.537, existen dos tipos de gastos comunes, los cuales aparecen claramente definidos en el artículo N°2 de la Ley:

1.- Gastos comunes ordinarios

Son todos aquellos gastos que realiza la administración del condominio con el objetivo de mantener el edificio o condominio en funcionamiento. Aquí se incluyen:

Gastos de administración

Los correspondientes a remuneraciones del personal de servicio, conserje y administrador, y los de previsión que procedan.

Por tanto, son aquellos como el pago de sueldos a funcionarios (conserjes, administrador, personal de aseo, etc.) así como también las cotizaciones previsionales del personal.

Gastos de mantención

Son los necesarios para el mantenimiento de los bienes de dominio común, tales como revisiones periódicas de orden técnico, aseo y lubricación de los servicios, maquinarias e instalaciones, reposición de luminarias, ampolletas, accesorios, equipos y útiles necesarios para la administración, mantención y aseo del condominio, y otros análogos.

En consecuencia, son los pagos realizados a los proveedores de mantención para conservar los espacios y bienes comunes, como jardines, los ascensores, la piscina, puertas de acceso, vidrios, pintura exterior, etc. También en este ítem se incluyen los insumos de aseo e higiene necesarios para la comunidad.

Gastos de reparación

Los que demande el arreglo de desperfectos o deterioros de los bienes de dominio común o el reemplazo de artefactos, piezas o partes de éstos.

Todo objeto puede fallar ya sea por mal uso o vida útil, y si las garantías ya no cubren los bienes de la comunidad o no corresponde, se debe desembolsar dinero en su reparación mediante este apartado.

Gastos de uso y consumo

Los correspondientes a los servicios colectivos de calefacción, agua potable, gas, energía eléctrica, teléfonos u otros de similar naturaleza

Por tanto, equivale al pago de las cuentas de electricidad, agua, gas, teléfono, seguros de espacios comunes, correspondencia, etc. que se usen en los espacios comunes y el condominio en general.

2.- Gastos comunes extraordinarios

La Ley define a los Gastos comunes extraordinarios como:

Los gastos adicionales o diferentes a los gastos comunes ordinarios y las sumas destinadas a nuevas obras comunes.

Estos gastos comunes no siempre se cobran, y corresponden al desembolso de dinero por nuevos proyectos que se quiera hacer en el edificio y que los copropietarios o el Comité de Administración hayan acordado realizar. Por ejemplo, la construcción de un nuevo quincho, cambiar la ornamentación del hall de entrada, etc.

Los gastos comunes extraordinarios responden a proyectos específicos y no necesariamente son requeridos para el correcto funcionamiento del edificio o condominio.

Es obligación de la administración de la comunidad comunicar oportunamente y detalladamente todos los gastos que se hayan incurrido en un mes, así mismo guardar todo comprobante de éstos que los respalden. Si dudas de los gastos que se están incurriendo en tu comunidad, tienes el derecho legal de pedir a la administración del condominio que te muestre todos los gastos realizados.

Calculando el prorrateo de los gastos comunes

Prorrateo significa una división proporcionada entre diferentes personas, objetos, etc. Este puede ser de acuerdo al gasto, al tamaño u a otros factores.

Para bienes inmobiliarios, el prorrateo se hace en función del tamaño de los departamentos y otras áreas que sean del dominio de cada unidad, como las bodegas y los estacionamientos. Se acuerda una fórmula de prorrateo, donde el tamaño del departamento u oficina es, por supuesto, más importante que el número de estacionamientos u el tamaño de la bodega que se tenga. Este porcentaje que le corresponde a cada unidad, está claramente establecido en el Reglamento de Copropiedad en función de cada avalúo fiscal.

Por ejemplo, un departamento de 150 metros cuadrados pagará aproximadamente el doble que uno de 75 metros cuadrados.

Este porcentaje de prorrateo (también llamado alícuota) significa que además de ser propietario de su propia casa, departamento, oficina o bodega, además es dueño de una proporción de los espacios y bienes comunes (por eso se le llama «copropietario»), el cual entrega derechos y obligaciones con respecto al condominio. Existen condominios en donde todos las unidades tienen el mismo porcentaje de alícuota, y hay otros en donde hay diversos modelos de casas o departamentos con distintos porcentajes.

Al momento de tener ese porcentaje de prorrateo, se dividen los gastos totales del período por la proporción que cada unidad posee en relación al condominio, razón por la cual existen unidades que pagan más o menos gastos comunes en el mismo período.

¿Quién debería pagar los gastos comunes?

Son los copropietarios los responsables legales del pago de los gastos comunes que se originen en el condominio. Sin embargo, es posible llegar a un acuerdo con el arrendatario o residente de una unidad para que sea él quien se encargue de ese pago, en vista de que son estas las personas interesadas del correcto funcionamiento de la comunidad. Esto se realiza mediante un acuerdo privado entre ambos, lo cual no exime de la responsabilidad de pago correspondiente a la unidad.

En caso de existir gastos comunes extraordinarios, los arrendatarios pueden conversar con el propietario de su departamento el caso a caso. Dependiendo del tipo de gasto y de cuál sea el objetivo de éste, estos pueden ser costeados por los copropietarios si los arrendatarios no tendrán beneficios de éste.

¿Qué pasa si mi edificio aún no está completamente habitado?

Si por alguna razón, como por ejemplo que aún no se haya terminado de vender todos los departamentos, tu comunidad aún no se encuentra completamente habitada, ¡no te preocupes!

El pago de los gastos comunes de los departamentos que aún no tienen nadie viviendo en ellos, corre por parte de la inmobiliaria o copropietarios de los departamentos. Jamás tendrás que pagar más que el porcentaje que corresponde a tu vivienda u oficina.

En vista de lo anterior, las deudas por concepto de gastos comunes se acumulan en la unidad respectiva, y no afecta a la cuenta mensual que se envía mensualmente al resto de las unidades.

Multas y sanciones en caso de no pago de los gastos comunes

De acuerdo al Reglamento de Copropiedad y al artículo N°5 de la Ley de Copropiedad Inmobiliaria, es obligación pagar los gastos comunes.

Cada copropietario deberá pagar los gastos comunes con la periodicidad y en los plazos que establezca el Reglamento de Copropiedad. Si incurriere en mora, la deuda devengará el interés máximo convencional para operaciones no reajustables o el inferior a éste que establezca el reglamento de copropiedad.

Por tanto, las comunidades podrán solo aplicar este interés en caso de morosidad a los copropietarios, imposibilitando a la administración de condominio o edificio a aplicar multas u otras sanciones al residente de la unidad, aún cuando se establezca en el Reglamento de Copropiedad.

Sin embargo, en el mismo artículo de la Ley se faculta a la administración y al Comité para suspender los servicios eléctricos de la unidad en caso de una morosidad de tres meses continuos o discontinuos, siempre y cuando esta sanción esté estipulada en el Reglamento de Copropiedad.

EI reglamento de copropiedad podrá autorizar al administrador para que, con el acuerdo del Comité de Administración, suspenda o requiera la suspensión del servicio eléctrico que se suministra a aquellas unidades cuyos propietarios se encuentren morosos en el pago de tres o más cuotas, continuas o discontinuas, de los gastos comunes.