Cómo bajar la morosidad de los gastos comunes en edificios

Los gastos comunes son una parte vital de la vida en condominios y edificios, ya que permiten el buen mantenimiento y la administración de los espacios comunes de estos lugares. Sin embargo, muchos copropietarios y administradores deben enfrentarse a un problema común al respecto: la morosidad de pago.

Esto puede ocurrir porque los propietarios se han ausentado por mucho tiempo, porque sienten que el pago no es justo para el poco uso que dan a los espacios comunes, o simplemente porque no tienen tiempo, dinero o intención de pagarlos. Sin embargo, no importa la razón que se tenga porque la ley es clara al respecto: todos deben cancelar los gastos comunes que les corresponden.

Según reveló un estudio, el porcentaje de copropietarios que debe dos meses y va pagando de a uno es de 30% o 40%.

¿Qué pasa si no se pagan los gastos comunes?

En caso de morosidad de los gastos comunes, lo primero que debe hacer la administración es utilizar los medios de contacto tradicionales, como por ejemplo el correo electrónico, llamado telefónico, avisos impresos en su casilla, cartas o incluso mensajes a través de la aplicación de administración.

Paralelamente, la administración puede aplicar un interés adicional al monto por atraso, que no puede superar al 50% del interés bancario corriente, establecido por la Comisión de Mercados Financieros (CMF). Estos intereses siempre deben estar establecidos en el Reglamento de Copropiedad.

En caso de que esto continúe en el tiempo, la medida más tradicional ante el no pago de tres o más cuotas continuas o discontinuas es la suspensión del servicio eléctrico de la unidad morosa, el servicio de calefacción o el servicio de telecomunicaciones, con la previa autorización del Comité de Administración del edificio o condominio y siempre que el Reglamento de Copropiedad lo permita.

Además, en caso de que el pago no se efectúe, la administración del condominio también puede realizar un cobro judicial. La notificación de requerimiento de pago al deudor, conjuntamente con la orden de embargo, debe ser notificada personalmente o por cédula, dejada en el domicilio registrado en la administración del condominio.

Este proceso debe seguir las siguientes normas:

1. Ser ante un Tribunal competente, es decir el juez de letras respectivo.
2. Que se aplique el procedimiento que corresponde al Artículo 434 y posteriores del Código de Procedimiento Civil, dentro del cual se establece el embargo y posterior remate de la unidad.
3. Tener un título ejecutivo. En este caso, los avisos de gastos comunes tendrán mérito ejecutivo para el cobro de los mismos (siempre y cuando cuenten con la firma de la administración), es decir se pueden embargar los bienes.

Los casos de morosos que llegan a cobranza judicial son bastante comunes y para solucionarlos es necesario el apoyo de expertos en el área legal.

Establecer multas por atraso en el pago

La Ley 21.442 establece claramente que el castigo por el no pago oportuno de las obligaciones económicas mensuales será la aplicación de un interés máximo equivalente al 50% del interés corriente bancario o el interés menor que se señale en el Reglamento de Copropiedad.

En función a esta normativa legal, no sería posible aplicar otro tipo de sanción pecuniaria al copropietario que posean una morosidad en los gastos comunes, aún cuando se acuerde por Asamblea de Copropietarios o se señale en el Reglamento de Copropiedad.

De hecho, en caso de que la aplicación de una multa se acuerde mediante una Asamblea de Copropietarios o se registre en el Reglamento, un copropietario puede acudir al Juzgado de Policía Local para la impugnación de esa normativa de la comunidad. Mismo trámite puede realizar en caso de que ya se le haya aplicado la multa por atraso.

Las consecuencias para vecinos morosos

En el caso de que los propietarios no paguen sus gastos comunes y otras obligaciones económicas, una consecuencia clara es que la comunidad no tenga liquidez. Esto significa, por ejemplo, que no se podrán hacer mantenciones ni reparaciones en las instalaciones de la comunidad como en las bombas de agua, los ascensores, las piscinas, el jardín, entre otras.

¿Cómo se disminuye la morosidad?

Evidentemente, poco se puede hacer en el caso de que un copropietario tenga problemas financieros reales. Sin embargo, un gran porcentaje no paga a tiempo debido a que no confía en los gastos realizados, o bien porque hace la «bicicleta».

En el caso de los copropietarios que no confían en la cuenta final, es importante que un buen administrador de condominios y edificios entregue una colilla de gastos comunes detallada, con un respaldo e informe de cada uno de los egresos realizados durante el período. Esto se puede hacer mediante una aplicación móvil para cada persona, en donde pueda incluso pagar en cuotas su deuda por medio de pago en línea.

Además, la nueva ley de copropiedad inmobiliaria número 21.442 faculta al administrador a suscribir convenios de pago de hasta 12 cuotas con una cuota inicial del 30% de la deuda, siempre y cuando se cuente con la aprobación del Comité de Administración.

Por otro lado, para aquellos que acostumbran a «jugar a la bicicleta» (pagar el período más atrasado), es posible comunicar una circular en donde se indique que solo se aceptarán pagos atrasados por mes completo, y en caso de acumular 3 períodos de mora, solo se aceptará el pago total de la deuda. Es importante que para efectuar esta medida, esté establecido en el Reglamento de Copropiedad.

Así también, una excelente medida para la reducción de la morosidad corresponde a la comunicación con las personas deudoras mediante llamadas telefónicas, correos electrónicos o mensajes de texto, en donde se ofrezcan soluciones de pago que beneficien a las partes.

Sin embargo, en virtud de la experiencia, la medida más efectiva para aumentar las arcas de la comunidad y disminuir los índices de deudores en el condominio es el corte del suministro eléctrico, calefacción o telecomunicaciones a las unidades morosas.

Importancia de tener gastos comunes al día

Los gastos comunes deben estar siempre al día, porque el estado financiero de la comunidad completa está en juego. Esto, porque generalmente el cobro que se realiza a los copropietarios corresponden a gastos ya realizados, por lo cual es necesario recuperar los fondos respectivos para mantener un condominio o edificio financieramente sano.

Es por este motivo que en las administraciones de condominios de Zelkova realizamos una extensa gestión de cobranza respecto a los gastos comunes, mediante una aplicación móvil gratuita que permite entregar en detalle los movimientos realizados en el período, además de ejecutar recordatorios de pago mediante correos electrónicos, facilidades de pago en cuotas mediante tarjetas de crédito, llamadas automatizadas de cobranza y suspensión del suministro eléctrico con apego al procedimiento estipulado en la norma legal.