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Deudas de gastos comunes

Cómo bajar la morosidad de los gastos comunes en edificios

Los gastos comunes son una parte vital de la vida en condominios y edificios, ya que permiten el buen mantenimiento y la administración de los espacios comunes de estos lugares. Sin embargo, muchos copropietarios y administradores deben enfrentarse a un problema común al respecto: la morosidad de pago.

Ya sea porque los propietarios se han ausentado por mucho tiempo, porque sienten que el pago no es justo para el poco uso que dan a los espacios comunes, o simplemente porque no tienen tiempo, dinero o intención de pagarlos. No importa la razón, la ley es clara al respecto: todos deben cancelar los gastos comunes que les corresponden.

Según reveló el abogado y administrador, Jorge Retamal, “el porcentaje de copropietarios que debe dos meses y va pagando de a uno es de 30% o 40%”.

¿Qué pasa si no se pagan los gastos comunes?

En caso de morosidad de los gastos comunes, lo primero que debe hacer la administración es utilizar los medios de contacto tradicionales, como por ejemplo el correo electrónico, avisos impresos en su casilla, cartas o incluso mensajes a través de la aplicación de administración.

Paralelamente, la administración puede aplicar un interés adicional al monto por atraso, que no puede superar un porcentaje mensual, que corresponde al máximo convencional para estos casos, establecido por la Superintendencia de Bancos e Instituciones Financieras (SBIF). Estas multas siempre deben estar establecidas en el Reglamento de Copropiedad.

En caso de que esto continúe en el tiempo, la medida más tradicional ante el no pago de tres o más cuotas continuas o discontinuas es la suspensión del servicio eléctrico de la unidad morosa, con la previa autorización del Comité de Administración del edificio o condominio.

Además, en caso de que el pago no se efectúe, la administración del condominio también puede realizar un cobro judicial. La notificación de requerimiento de pago al deudor, conjuntamente con la orden de embargo, debe ser notificada personalmente o por cédula, dejada en el domicilio registrado en la administración del condominio.

Este proceso debe seguir las siguientes normas:

  1. Ser ante un Tribunal competente, es decir el juez de letras respectivo.
  2. Que se aplique el procedimiento que corresponde al Artículo 434 y posteriores del Código de Procedimiento Civil, dentro del cual se establece el embargo y posterior remate de la unidad.
  3. Tener un título ejecutivo. En este caso, los avisos de gastos comunes tendrán mérito ejecutivo para el cobro de los mismos, es decir se pueden embargar los bienes.

Los casos de morosos que llegan a cobranza judicial son bastante comunes y para solucionarlos es necesario el apoyo de expertos en el área legal.

Establecer multas por atraso en el pago

La Ley 19.537 establece claramente que el castigo por el no pago oportuno de los gastos comunes mensuales será la aplicación de un interés máximo equivalente al interés máximo convencional para operaciones no reajustables o el interés menor que se señale en el Reglamento de Copropiedad.

En función a esta normativa legal, no sería posible aplicar otro tipo de sanción pecuniaria al copropietario que posean una morosidad en los gastos comunes, aún cuando se acuerde por Asamblea de Copropietarios o se señale en el Reglamento de Copropiedad.

De hecho, en caso de que la aplicación de una multa se acuerde mediante una Asamblea de Copropietarios o se registre en el Reglamento, un copropietario puede acudir al Juzgado de Policía Local para la impugnación de esa normativa de la comunidad. Mismo trámite puede realizar en caso de que ya se le haya aplicado la multa por atraso.

Las consecuencias para vecinos morosos

En el caso de que los propietarios no paguen sus gastos comunes, una consecuencia clara es que la comunidad no tenga liquidez. Esto significa, por ejemplo, que no se podrán hacer mantenciones, ni reparaciones en las instalaciones de una comunidad como en las bombas de agua, los ascensores, las piscinas, el jardín, entre otras.

Si algún bien común, producto de la morosidad de los gastos comunes, no tuviese la mantención necesaria u obtuviese alguna aplicación de interés por el no pago oportuno de la cuenta, la ley -en su artículo 4to. inciso final- faculta a la administración a cobrar a aquellos copropietarios morosos los montos extraordinarios que la comunidad debió pagar para reparar los activos físicos.

¿Cómo se disminuye la morosidad?

Evidentemente, poco se puede hacer en el caso de que un copropietario tenga problemas financieros reales. Sin embargo, un gran porcentaje no paga a tiempo debido a que no confía en los gastos realizados, o bien porque hace la “bicicleta”.

En el caso de los copropietarios que no confían en la cuenta final, es importante que un buen administrador de condominios y edificios entregue una colilla de gastos comunes detallada, con un respaldo e informe de cada uno de los egresos realizados durante el período. Esto se puede hacer mediante una aplicación móvil para cada persona, en donde pueda incluso pagar en cuotas su deuda por medio de pago en línea.

Por otro lado, para aquellos que acostumbran a jugar a la bicicleta (pagar el período más atrasado), es posible comunicar una circular en donde se indique que solo se aceptarán pagos atrasados por mes completo, y en caso de acumular 3 períodos de mora, solo se aceptará el pago total de la deuda. Es importante que para efectuar esta medida, esté establecido en el Reglamento de Copropiedad.

Importancia de tener gastos comunes al día

Los gastos comunes deben estar siempre al día, porque el estado financiero de la comunidad completa está en juego. Esto, porque el cobro que se realiza a los copropietarios corresponden a gastos ya realizados, por lo cual es necesario recuperar los fondos respectivos para mantener un condominio o edificio financieramente sano.

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