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Asamblea de Copropietarios

[GUÍA] Asambleas de Copropietarios

Todo lo concerniente a la administración del condominio debe ser resuelto en Asambleas de Copropietarios, o mediante consultas por escrito, ambas situaciones están sujeta a una serie de formalidades y dificultades que explicaremos a continuación, acompañando un sistema de votación que simplifica la exigencia de la Ley de Copropiedad Inmobiliaria respecto de la votación efectuada con porcentaje de derechos en el condominio.

1.- Citación de Asamblea de Copropietarios

La citación a las Asambleas de Copropietarios tienen ciertos requerimientos legales que es necesario cumplir, sin embargo siempre se cometen errores que pueden concluir en la impugnación de las Asambleas y las decisiones tomadas en ella.

1.1.- ¿Quién realiza la citación?

La citación debe ser realizada por el Comité de Administración, a través de su presidente, o en su defecto, el administrador del condominio.

1.2.- ¿De qué forma se realiza la citación?

Se efectúa personalmente o mediante carta certificada. En caso de que se haga de manera personal, debe haber un respaldo que acredite que el copropietario fue efectivamente notificado, tales como un registro con la firma respectiva.

1.3.- ¿Dónde se envía la citación?

La citación debe enviarse al domicilio registrado para estos efectos en la oficina de la administración del condominio.

1.4.- ¿Con cuál anticipación se envía la citación?

Debe enviarse con una anticipación mínima de cinco días y que no exceda de quince.

2.- Asambleas de Copropietarios

2.1.- ¿Dónde se realiza la Asamblea?

Las Asambleas de Copropietarios debe llevarse a cabo en el condominio, salvo que la asamblea o el Comité de Administración acuerden otro lugar, el que de todas formas deberá estar situado en la misma comuna.

2.2.- ¿Qué tipos de Asambleas o sistemas de votación establece la Ley de Copropiedad?

2.2.1.- Asamblea Ordinaria

Se celebran a lo menos una vez al año, podrá tratarse cualquier asunto relacionado con los intereses de los copropietarios y adoptarse los acuerdos correspondientes, salvo los que sean materia de sesiones extraordinarias. Se puede desarrollar en dos citaciones, separadas por un lapso no inferior a media hora ni superior a seis horas.

2.2.2.- Asamblea Extraordinaria

Tendrán lugar cada vez que lo exijan las necesidades del condominio, o a petición del Comité de Administración o de los copropietarios que representen, a lo menos, el quince por ciento de los derechos en el condominio. Se puede desarrollar en dos citaciones, separadas por un lapso no inferior a cinco ni superior a quince días.

Las siguientes materias sólo podrán tratarse en sesiones extraordinarias de las Asambleas de Copropietarios:

  1.  Modificación del reglamento de copropiedad.
  2.  Enajenación o arrendamiento de bienes de dominio común, o la constitución de gravámenes sobre ellos.
  3.  Reconstrucción o demolición del condominio.
  4.  Petición a la Dirección de Obras Municipales para que se deje sin efecto la declaración que acogió el condominio al régimen de copropiedad inmobiliaria, o su modificación.
  5.  Delegación de facultades al Comité de Administración.
  6.  Remoción parcial o total de los miembros del Comité de Administración.
  7.  Gastos o inversiones extraordinarios que excedan, en un período de doce meses, el equivalente a seis cuotas de gastos comunes ordinarios del total del condominio.
  8.  Administración conjunta de dos o más condominios de conformidad al artículo 26, y establecimiento de subadministraciones en un mismo condominio.
  9.  Programas de autofinanciamiento de los condominios, y asociaciones con terceros para estos efectos.
  10.  Cambio de destino de las unidades del condominio.
  11.  Constitución de derechos de uso y goce exclusivos de bienes de dominio común a favor de uno o más copropietarios, u otras formas de aprovechamiento de los bienes de dominio común.
  12.  Obras de alteración o ampliaciones del condominio o sus unidades.
  13.  Construcciones en los bienes comunes, alteraciones y cambios de destino de dichos bienes, incluso de aquellos asignados en uso y goce exclusivo.

2.2.3.- Consulta por escrito

Podrán ser objeto de consulta por escrito a los copropietarios, firmada por el presidente del Comité y por el Administrador del Condominio, solo los asuntos extraordinarios del artículo 17 en sus números 1 (excepto cuando alteren los derechos en el condominio), 5, 6, 7, 8 y 9. La consulta deberá ser acompañada de los antecedentes que faciliten su comprensión, junto con el proyecto de acuerdo correspondiente, para su aceptación o rechazo por los copropietarios. En caso de rechazo de la consulta ella no podrá renovarse antes de 6 meses.

2.3.- ¿Cuál es el quórum de constitución y aprobación en Asambleas de Copropietarios?

2.3.1.- Asamblea Ordinaria

Primera citación:

  • Constitución: 60% de derechos en el condominio.
  • Aprobación: mayoría absoluta de los asistentes.

Segunda citación:

  • Constitución: Los que concurran.
  • Aprobación: mayoría absoluta de los asistentes.

2.3.2.- Asamblea Extraordinaria

Primera citación:

  • Constitución: 80% de derechos en el condominio.
  • Aprobación: 75% de derechos asistentes.

Segunda citación:

  • Constitución: 60% de derechos en el condominio.
  • Aprobación: 75% de derechos asistentes.

2.3.3.- Consulta por escrito

  • Aprobación: aceptación por escrito y firmada de los copropietarios que representen a lo menos el 75% de los derechos en el condominio.

2.3.4.- Otros quórum en Asambleas Extraordinarias

La Ley de Copropiedad Inmobiliaria exige ciertos quórums especiales cuando se trata de Asambleas de Copropietarios Extraordinarias que tratarán temas más sensibles para la comunidad.

Asuntos extraordinarios de 1 a 5 del Art. 17 Ley 19.537:

  • Constitución: 80% derechos en el condominio.
  • Votación: 75% derechos en el condominio.

Modificación de Reglamento con alteración del porcentaje de derechos de los copropietarios sobre los bienes de dominio común:

  • Constitución: 90% derechos en el condominio.
  • Votación: 85% derechos en el condominio.

2.4.- ¿Qué ocurre si no se logra el quórum para sesionar o adoptar acuerdos?

El administrador de la comunidad o cualquier copropietario podrá ocurrir al juez conforme a lo previsto en el artículo 33 de la Ley 19.537.

2.5.- ¿Cuándo se requiere la asistencia de un notario?

Cuando se discuten las materias extraordinarias señaladas en números 1, 3, 4, 5, 6 y 7 del artículo 17 de la Ley 19.537, en dicho caso el notario debe certificar el acta respectiva, en la que se dejará constancia de los quorums obtenidos en cada caso.

2.6.- ¿Cuándo debe existir reducción a escritura pública o protocolización?

Las actas de las Asambleas de Copropietarios deben tener todo el detalle de lo tratado y las decisiones adoptadas. Puedes revisar un extenso artículo al respecto en éste enlace.

2.6.1.- Se debe reducir a escritura pública

Si la naturaleza del acuerdo adoptado lo requiere (artículo 20) y/o la consulta por escrito aprobada (artículo 17).

2.6.2.- Se debe protocolizar

Antecedentes de consulta por escrito (artículo 17).

2.7.- ¿Qué se requiere para votar?

  1. Ser copropietario hábil, salvo para materias en que ley exige unanimidad. Hábiles son aquellos que se encuentren al día en el pago de los gastos comunes. Se acredita mediante certificado expedido por el Administrador del condominio (artículo 2°, N°6 y N°20). Es obligación del copropietario asistir a las asambleas respectivas, personal o debidamente representado, según se establezca en el reglamento de copropiedad.
  2. Ser dueño, arrendatario u ocupante con poder para representar al copropietario, también puede existir un poder en contrato de arriendo u ocupación. El administrador del condominio no podrá representar a ningún copropietario en la asamblea, ni siquiera cuando él mismo sea copropietario.

3.- Particularidades en Condominios de Viviendas Sociales

Las viviendas sociales poseen las siguientes precisiones o excepciones:

3.1.- ¿Dónde se envía la citación de Asamblea?

En el caso de la vivienda social, al domicilio registrado en Secretaría Municipal.

3.2.- Quórum diferenciado

Las viviendas sociales poseen un quórum diferenciado de constitución y votación en Asambleas Ordinarias y Extraordinarias.

  • Constitución: 50% de derechos en el condominio.
  • Votación: 50% de derechos en el condominio.

3.3.- Consulta por escrito en viviendas sociales

Las consultas por escrito en el caso de viviendas sociales requieren de un 50% de derecho en el condominio para obtener la aprobación. También podrán ser objeto de consulta por escrito las materias señaladas en los números 10, 11, 12 y 13.

4.- Sobre el sistema de votación que establece la Ley 19.537

El voto en Asambleas Ordinarias o Extraordinarias de Copropietarios es proporcional al derecho del copropietario en los bienes de dominio común, es decir, cada unidad o departamento no vale un voto, sino el porcentaje que posee respecto de los bienes de dominio común, también denominado prorrateo.

Ejemplo:

  • Felipe es dueño de un departamento grande, con 2% de derechos.
  • Sandra es dueña de un departamento mediano, con 1% de derechos.
  • Osvaldo es dueño de un departamento pequeño, con 0.5% de derechos.

Se efectúa elección de Administrador, votando las 3 personas indicadas.

Felipe vota por Administrador “A” (1 voto), por su parte, Sandra y Osvaldo votan por el Administrador “B” (2 votos)

La figura errónea y normalmente utilizada por las comunidades de nuestro país, entendería como ganador al Administrador “B”, por cuanto posee 2 votos, a diferencia de “A”, que posee 1 sólo voto. Sin embargo, el voto de Felipe es mayor, puesto que posee un mayor porcentaje de derechos respecto de los bienes de dominio común, y en ese caso, la diferencia de votación es de 2% para “A” y 1,5% para “B”, por lo que el Administrador designado sería “A”, incluso aunque tenga un solo voto en vez de dos.

5.- Recomendaciones para las Asambleas de Copropietarios

Ajustarse a la normativa puede generar una cierta dificultad a la hora de tomar decisiones, al fin y al cabo, una votación mediante mano alzada es mucho más simple, por ello, se recomienda el siguiente sistema de votación:

5.1.- Ingreso a la reunión

Antes del ingreso a la Asamblea de Copropietarios y al momento de verificar la morosidad, se debe entregar a cada copropietario o aquel que comparezca a su nombre, un voto en papel, agregando en el acto el porcentaje de derechos que posee dicha unidad.

Por ej. Felipe tiene 2% de derechos, por tanto, en el voto se indica que posee “2%”, es ideal que el voto tenga tantas opciones como decisiones se puedan tomar.

5.2.- Proceso de votación

Una vez planteadas las opciones de votación, se debe asignar un número o una letra a una opción, por ejemplo:

  •  Administrador “A” es “UNO”.
  •  Administrador “B” es “DOS”.

Al momento de votar, los que cuenten con un voto deben indicar su elección en el papel, escribiendo, por ejemplo “UNO”, dejando su voto en una urna o en un lugar visible.

5.3.- Conteo de votos

La revisión es muy simple, se debe tomar un voto y decir en voz alta el porcentaje de derechos, luego se incorpora en el listado que corresponda, finalmente, se suman todos los derechos de cada opción y se determina lo que la asamblea ha escogido.

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