Todo sobre los seguros en condominios y edificios
En Chile, todas las unidades (sean casas o departamentos) de un condominio deben estar aseguradas contra riesgos de incendio, tanto por su propiedad como por el porcentaje que mantiene la unidad respecto a los bienes comunes. Lo anterior, en virtud de la misma Ley 19.537 de Copropiedad Inmobiliaria en su artículo 36. En razón de esto, es de suma importancia que a la hora de elegir a un administrador de condominios o edificios, este posea conocimientos respecto a estas pólizas.
Marco legal para la contratación de seguros contra incendios
La Ley 19.537 de condominios en Chile indica textualmente lo siguiente: «salvo que el reglamento de copropiedad establezca lo contrario, todas las unidades de un condominio deberán ser aseguradas contra riesgo de incendio, incluyéndose en el seguro los bienes de dominio común en la proporción que le corresponda a la respectiva unidad. Cada copropietario deberá contratar este seguro y, en caso de no hacerlo, lo contratará el administrador por cuenta y cargo de aquél, formulando el cobro de la prima correspondiente conjuntamente con el de los gastos comunes, indicando su monto en forma desglosada de éstos. Al pago de lo adeudado por este concepto, se aplicarán las mismas normas que rigen para los gastos comunes».
El inciso de la ley comentado, obliga a todas las unidades (excepto cuando el reglamento de copropiedad indique lo contrario) y a los espacios comunes a contratar un seguro contra el riesgo de incendios. El responsable de esta contratación es el propietario mismo, pero en el caso en que este no presente la póliza respectiva, será el administración del condominio quien se encargue de contratarlo y cobrarlo al departamento o casa respectivo en conjunto con los gastos comunes.
Coberturas de los seguros en condominios
Si bien, la ley establece que el seguro obligatorio que todo condominio o edificio, así como sus respectivas unidades, corresponde a riesgos contra incendios, es de mucha utilidad aprovechar la instancia para negociar con el corredor una póliza más amplia que contemple otro tipos de riesgos, tales como terremotos, inundaciones, daños a terceros e incluso reparaciones de activos de dominio común.
Es importante destacar que los seguros contra riesgos de incendio no cubren todo tipo de incendios, sino que dependerá su cobertura exclusivamente de la causa del incendio. Ejemplo: si ocurre un acto terrorista y a causa de este se genera un incendio en el condominio, el seguro no cubrirá el daño si su cobertura no contempla a actos terroristas. Misma situación ocurre en caso de incendios ocasionados por erupciones volcánicas, sismos, revoluciones, entre otros.
Valorando el monto cubierto por el seguro de espacios comunes
Otro aspecto de suma importancia a la hora de contratar una póliza de seguros, es el monto de la cobertura. En muchas oportunidades, el condominio está subvalorado o sobrevalorado en el monto de su cobertura.
Este aspecto es muy importante, porque afecta directamente al valor de la prima a pagar y además, en el caso de un siniestro de incendio en la comunidad, la aseguradora no pagará el total de la cobertura, sino que realizará un análisis del daño y solo pagará el monto real necesario para su reconstrucción, por cuanto es inútil valorizar más la cobertura de lo realmente necesario, razón por la cual es de suma importancia contar con un administrador que cuente con nociones en seguros.
¿Cómo se contratan los seguros de condominio?
Cada casa o departamento adquirida mediante crédito hipotecario, por regla general, cuenta con un seguro contra riesgos de incendios mientras dure el vínculo con la entidad financiera. En cambio, en unidades que no fueron adquiridas por este medio (al contado, subsidios, etc.) deben contratar el seguro mediante una corredora o mediante la administración de la comunidad. Estos seguros se adquieren por un plazo de un año, por lo que si el copropietario no informó a tiempo que ya tenía un seguro contra riesgos de incendios, se arriesga a tener que pagar un doble seguro.
Para realizar la contratación de seguros individuales de manera colectiva, la administración de la comunidad debe realizar un levantamiento de todas las unidades que sí cuentan con la póliza respectiva, debiendo negociar con la corredora de seguros la contratación de aquellos que no lo posean, para luego traspasar el costo a cada unidad mediante la respectiva liquidación de gastos comunes mensuales.