Todo sobre la nueva Ley de Copropiedad Inmobiliaria 2022

El 13 de abril de 2022 fue publicada en el Diario Oficial la Ley 21.442, que corresponde a la nueva Ley de Copropiedad Inmobiliaria que regirá para todos los condominios y edificios de Chile. En este artículo te contamos los aspectos más relevantes que trae este nuevo cuerpo legal y en qué se diferencia de la ya extinguida Ley 19.537.

¿Dónde descargar la nueva ley 21.442 de copropiedad inmobiliaria 2022?

Puedes descargar la Ley en la Biblioteca del Congreso Nacional haciendo clic este enlace.

¿Cuáles son los principales cambios de la nueva ley?

La antigua ley 19.537 estuvo vigente en Chile desde el año 1997, por lo que después de más de 20 años era evidente que estaba desactualizada a los tiempos actuales.

Entre los principales cambios, nos encontramos con definiciones, requisitos y actualizaciones de los reglamento de copropiedad, modificaciones a las asambleas de copropietarios, cambios en los procedimientos y requisitos para Comités de Administración y administraciones de condominios, modificaciones a los cobros mensuales, exigencias legales y se incorpora además el registro para ejercer la profesión de administrador de condominios.

Además, este nuevo cuerpo legal permite modernizar a las comunidades, ya que trae consigo normas ligadas a asambleas por videoconferencia, actas digitales, notificaciones por correo electrónico y más.

Definiciones en la ley

La nueva ley indica ciertas definiciones que serán de uso diario en la copropiedad, tales como:

• Asamblea de copropietarios: el cual es el principal órgano en que se tomarán las decisiones de la comunidad.
• Comité de administración: quienes representan a la asamblea ordinaria de copropietarios con todas sus facultades. Pueden tomar decisiones, impartir instrucciones, establecer reglas e imponer multas definidas en el reglamento de copropiedad.
• Administrador: la persona natural o jurídica que ejecutará las labores de administración de la comunidad, el cual debe cumplir ciertos requisitos.
• Subadministrador: para condominios que cuenten con diversos sectores, se puede optar por subadministraciones que permitan gestionar de mejor manera las necesidades particulares de estos.
• Obligación económica: corresponde a todo pago que deba efectuar el copropietario a la comunidad.
• Fondo común de reserva: provisión mensual que permite afrontar aquellos gastos especificados en la ley.
• Fondo operacional inicial: monto que permite la puesta en marcha de la comunidad.
• Copropietarios hábiles: aquellos que no presentan morosidad en las obligaciones económicas de la comunidad.
• Sitio urbanizado: terreno de dominio exclusivo en condominios de tipo B que cuente con las instalaciones que permita ser edificado y habilitado para su uso.

Derechos y obligaciones de los copropietarios y residentes

La nueva ley actualiza los deberes y responsabilidades de las personas que cohabitan en una comunidad, las cuales mencionamos a continuación.

Obligaciones y deberes

• La velocidad máxima en el interior de condominios residenciales será de 30km/h (art. 4). Sin perjuicio de que el reglamento establezca una velocidad menor.
• Es deber de los copropietarios registrar su correo electrónico y su domicilio con la administración (art. 5) en el Registro de Copropietarios.
• Al momento de vender una propiedad, se deberá declarar en la escritura pública el estado de las deudas de las obligaciones económicas. En caso de que no se informe, el comprador podrá demandar al vendedor para que se haga cargo de dichas deudas (art. 6).
• La fecha de pago de las obligaciones económicas será dentro de los 10 días siguientes a la emisión del cobro (art. 7).

Derechos

• Las decisiones tomadas no pueden afectar arbitrariamente los derechos de los copropietarios o residentes de la comunidad (art. 4).
• Los copropietarios podrán ser representados en asamblea por el arrendatario sin ningún poder, a no ser que en el contrato se indique lo contrario, excepto en las asambleas con quórum de mayoría reforzada (art. 5).
• Se podrán celebrar convenios de pago de las deudas, con el acuerdo del Comité de Administración (art. 6).

Requisitos del reglamento de copropiedad

El reglamento de copropiedad estará obligado a adecuarse en el plazo de un año desde que se publique el reglamento de la ley, a las nuevas exigencias de la ley 21.442, debiendo reducirse a escritura pública e inscribirlo en el Registro de Hipotecas y Gravámenes del Conservador de Bienes Raíces.

Los nuevos reglamentos de copropiedad deberán contener, entre otros aspectos, medidas contra la discriminación, la tenencia responsable de mascotas y la regulación de los arriendos temporales.

Los aspectos que deberá contener el reglamento con la nueva ley de copropiedad inmobiliaria son los siguientes:

• No podrá prohibir la tenencia de mascotas en el interior de las unidades, pero podrá establecer límites y restricciones en el uso por parte de las mascotas en los espacios y bienes comunes, a modo de que no afecten a vecinos y vecinas o los mismos bienes de uso común.
• Deberá especificar las unidades, sectores y subadministraciones que tendrá la comunidad, además de individualizar los planos del condominio.
• Indicar los derechos que cada unidad tiene respecto a los bienes comunes y el recargo por concepto de fondo común de reserva.
• Establecer las labores de la administración en la comunidad.
• Las formas de uso de los bienes de dominio común o sus posibles cambios.
• Definir los bienes comunes que podrán asignarse en uso y goce exclusivo.
• Establecer facultades y obligaciones de la administración y del Comité de Administración.
• Indicar la frecuencia de las asambleas ordinarias.
• Indicar las las normas de convivencia y sus prohibiciones, así como también las sanciones que se impondrán ante el incumplimiento.
• Definir el uso de los departamentos como alojamiento temporal, así como las limitaciones de esta actividad.
• No podrá establecer normas que impidan el acceso a empresas de telecomunicaciones.
• Establecer de manera general, el régimen administrativo de la comunidad.

Además, establece que el primer reglamento de copropiedad debe ser entregado por parte de la inmobiliaria en formato físico y digital al comprador y sus normas serán obligatorias para todos los copropietarios y residentes de la comunidad.

El primer reglamento de copropiedad

El primer reglamento de copropiedad deberá ser entregado en formato físico y digital de manera previa a la suscripción de la promesa de compraventa.

Deberá considerar un 66% de enajenación de unidades para proceder a la primera asamblea extraordinaria de copropietarios (anteriormente este porcentaje correspondía a un 75%).

Asambleas de copropietarios

Las asambleas de copropietarios se mantienen como el principal órgano de decisión y de administración de una comunidad, la cual podrá tomar acuerdos vinculantes en representación de todo el condominio.

Uno de los grandes cambios en la nueva ley de copropiedad, es que las asambleas de copropietarios ya no consideran un segundo llamado para su celebración, además de haber grandes cambios respecto a sus quórums.

Las asambleas de copropietarios deberán citarse con un mínimo de cinco días y un máximo de quince y dichas citaciones pueden ser enviadas por medio de correo electrónico.

Además, si el reglamento de copropiedad lo permite, se podrá celebrar la asamblea por medios telemáticos.

La primera asamblea de copropietarios

Una vez enajenado el 66% de las unidades que conforman un condominio, el administrador deberá convocar a una asamblea extraordinaria en donde se deberán tratar los siguientes temas:

1. Rendición de cuentas documentada de la administración.
2. Las condiciones y estado en que se encuentran los bienes y espacios comunes a la fecha de la asamblea.
3. Las mantenciones y reparaciones efectuadas a los bienes y espacios comunes a la fecha de la asamblea.
4. El pago de las remuneraciones y cotizaciones previsionales del personal.
5. La mantención o modificación del reglamento de copropiedad.
6. La ratificación del plan de emergencias.
7. La ratificación del administrador.

Asambleas ordinarias de copropietarios

Estas asambleas deberán celebrarse al menos una vez al año, ocasión en la cual la administración del condominio o edificio deberá rendir cuenta documentada de su gestión.

En esta instancia podrán tratarse todos aquellos temas que no sean materia de una asamblea extraordinaria, y especialmente los siguientes:

1. Rendición de cuentas y su respectiva aprobación.
2. Designación, reelección o renuncia de miembros del Comité de Administración.
3. Designación o remoción del administrador o sub-administrador.
4. Reporte de las actualizaciones e información del plan de emergencia.
5. Término anticipado de la póliza de seguro del condominio o la contratación de uno nuevo.

Para la celebración de las asambleas ordinarias de copropietarios se requiere de un quórum del 33% de los derechos del condominio y los acuerdos se tomarán con la mayoría absoluta de los derechos de los asistentes. Esto quiere decir, más del 50%.

Asambleas extraordinarias de copropietarios

En las asambleas extraordinarias de copropietarios se deberán tratar exclusivamente los siguientes temas:

1. Modificación del reglamento de copropiedad (mayoría absoluta si es que no considera la reconstrucción o demolición del condominio o el cambio de destino de las unidades, en ese caso corresponde a mayoría reforzada).
2. Enajenación, arrendamiento o cesión de la tenencia de bienes de dominio común, o la constitución de gravámenes sobre ellos (mayoría reforzada).
3. Reconstrucción o demolición del condominio (mayoría reforzada).
4. Petición a la dirección de obras municipales para que se deje sin efecto la declaración que acogió el condominio al régimen de copropiedad inmobiliaria, o su modificación (mayoría reforzada).
5. Delegación de facultades al comité de administración (mayoría reforzada).
6. Remoción parcial o total de los miembros del comité de administración (mayoría absoluta).
7. Gastos o inversiones extraordinarias que excedan, en un período de doce meses, el equivalente a seis cuotas de gastos comunes ordinarios del total del condominio (mayoría absoluta).
8. Administración conjunta de dos o más condominios y/o establecimiento de sub-administraciones en un mismo condominio (mayoría absoluta).
9. Programas de autofinanciamiento de los condominios, y asociaciones con terceros para estos efectos (mayoría absoluta).
10. Retribución a los miembros del comité de administración, mediante un porcentaje de descuento en el pago de los gastos comunes (mayoría reforzada).
11. Fijación del porcentaje de recargo sobre los gastos comunes ordinarios para la formación del fondo de reserva y utilización de los recursos de dicho fondo para solventar gastos comunes ordinarios de mantención o reparación (mayoría absoluta).
12. Cambio de destino de las unidades del condominio (mayoría reforzada).
13. Constitución de derechos de uso y goce exclusivos de bienes de dominio común a favor de uno o más copropietarios, u otras formas de aprovechamiento de dichos bienes (mayoría reforzada).
14. Obras de alteración o ampliaciones del condominio o sus unidades (mayoría reforzada).
15. Construcciones en los bienes comunes, alteraciones y cambios de destino de dichos bienes, incluso de aquellos asignados en uso y goce exclusivo (mayoría reforzada).
16. Contratación de un nuevo seguro del condominio y que implique una modificación de los riesgos cubiertos por la póliza vigente producto de la eliminación o incorporación de coberturas complementarias, tales como sismo o salida de mar (mayoría reforzada).

Asambleas extraordinarias de mayoría absoluta

Las asambleas extraordinarias de mayoría absoluta deberán celebrarse con un quórum del 50%+1 de los derechos del condominio, y los acuerdos deberán adoptarse con el 50%+1 de los derechos del condominio. En otras palabras, si la asistencia a la asamblea es del 50%+1, las decisiones deberán ser unánimes.

Asambleas extraordinarias de mayoría reforzada

Las asambleas extraordinarias de mayoría reforzada solo podrán celebrarse si se presenta un quórum del 66% de los derechos del condominio, y los acuerdos se adoptarán si a lo menos el 66% de los derechos del condominio está de acuerdo.

Consultas por escrito

Una de las grandes novedades, es que con la nueva ley se podrán consultar por escrito todas las materias de asambleas de copropietarios, para lo cual se necesitará el acuerdo previo del Comité de Administración y citar a los copropietarios a una sesión informativa que no tendrá exigencia de quórum. Posteriormente, para la ratificación de una moción, se requerirá el mismo quórum de participación y aprobación que en la asamblea de copropietarios. En la citación se deberán adjuntar todos los antecedentes necesarios para la correcta decisión de los copropietarios.

Comité de Administración

A diferencia de la anterior ley, actualmente el Comité de Administración solo podrá estar compuesto por 3 o 5 miembros, y para los acuerdos se necesitará la mayoría de los votos.

Cada voto de un miembro de Comité tiene el mismo valor, y solo podrán ser designados como miembros los copropietarios, o sus cónyuges o convivientes civiles, o representantes de personas jurídicas propietarias en el condominio, pero también se podrá designar como miembro a un tercero que cuente con un mandato de representación de un copropietario reducido a escritura pública. Además, para ser designado, el miembro deberá estar en condición de hábil (sin deuda de obligaciones económicas).

Además, por reglamento de copropiedad o por asamblea extraordinaria de mayoría reforzada, los miembros del Comité de Administración podrán optar a un descuento en sus gastos comunes.

El administrador

Para ejercer la profesión de administración de condominios y edificios, el administrador deberá inscribirse en el Registro Nacional de Administradores de Condominios, para lo cual se exigirá la aprobación de un curso autorizado o la certificación por medio de Chile Valora. Mientras este registro esté operativo, solo podrán seguir siendo administradores de condominios aquellos que puedan demostrar experiencia previa al 13 de enero de 2022.

La ley también impone sanciones para el administrador de condominios, el cual puede llegar a ser la pérdida del permiso para ejercer la actividad.