Los cambios en el reglamento de copropiedad con la nueva ley 21.442
La nueva ley de copropiedad inmobiliaria número 21.442 trajo consigo muchas novedades y actualizaciones, pero uno de los elementos más revolucionarios son las actualizaciones o cambios al reglamento de copropiedad que regula la convivencia en todos los condominios del país y obliga a todos sus ocupantes y copropietarios, los que tienen el plazo de un año para ser renovados a partir de la publicación de la ley. En este artículo te contamos todo lo que debes considerar para que este proceso tenga éxito en tu comunidad.
¿Por qué tenemos que actualizar el reglamento de copropiedad?
En el artículo número 100 de la nueva ley de copropiedad inmobiliaria chilena se establece la obligaciones para todos los condominios y edificios acogidos a copropiedad inmobiliaria a actualizar sus reglamentos de copropiedad en un plazo máximo de un año de acuerdo con las normas establecidas en la propia ley.
Este plazo de un año, comienza a partir de la publicación del reglamento de la ley de copropiedad inmobiliaria, según lo establecido en la circular número 2 de la Secretaría Ejecutiva de Condominios.
¿Qué debe contener el nuevo reglamento de copropiedad?
El título III de la ley de copropiedad inmobiliaria en su artículo 8 se especifican los puntos principales que debe tener todo reglamento de copropiedad. Sin embargo, a lo largo de toda la ley también se indican otros requisitos o normas que son recomendables considerar a la hora de actualizar el reglamento.
Estipulaciones directas que deben contener los reglamentos de copropiedad
Como comentábamos, en el artículo 8 se indican todos los siguientes puntos que deben contener los reglamentos de copropiedad:
- Establecer precisamente los derechos y obligaciones de las partes que intervienen en la comunidad.
- Establecer límites sin que contravengan derechos y disposiciones legales.
- Establecer límites y restricciones respecto a las mascotas en los bienes comunes (sin embargo no podrá prohibir la tenencia de estas en el interior de las unidades).
- Indicar los sectores (o torres), las unidades (departamentos, casas, oficinas), subunidades (estacionamientos, bodegas), y subadministraciones que posee el condominio, además de identificar los planos de estos en el Conservador de Bienes Raíces.
- Establecer el porcentaje de prorrateo de cada unidad.
- Establecer lo relacionado a la administración y conservación de los bienes comunes, y las multas (pudiendo calificar las infracciones según su gravedad) e intereses por las respectivas infracciones o retraso en el pago de las obligaciones económicas respectivamente.
- Regular el uso de los bienes y espacios comunes, además de los posibles cambios de destino de estos.
- Otorgar el carácter de bien común a determinados bienes e indicar cuáles pueden asignarse como uso y goce exclusivo.
- Establecer facultades y obligaciones para el Comité de Administración y a la administración del condominio o edificio.
- Establecer las fechas de celebración de las asambleas ordinarias de copropietarios.
- Establecer normas para el uso de las unidades como alojamiento temporal.
- Determinar el régimen administrativo de la comunidad.
Estipulaciones indirectas a considerar en los nuevos reglamentos de copropiedad
Las indicaciones que se indican en la ley 21.442 a lo largo de todo el cuerpo legal son varias y son señaladas de manera indirecta, ya que muchas son opcionales en la comunidad. Sin embargo, algunas (como las asambleas virtuales) traen consigo ventajas que pueden ser aprovechadas por el condominio. Estas indicaciones son las siguientes:
- Derechos separados entre los diferentes sectores. Se pueden establecer diferentes porcentajes de derechos (prorrateo) respecto a los bienes comunes de un determinado sector (artículo 1 y 38). Ejemplo: si tu departamento está ubicado en una torre, la unidad podrá tener un porcentaje de prorrateo del condominio general y un porcentaje diferenciado respecto a los bienes comunes de la torre en particular. Especialmente útil cuando se debe cargar un gasto exclusivamente para el mejoramiento o reparación del ascensor de tu torre.
- Obligaciones económicas. Establecer los cobros especiales (diferentes a los indicados en la ley) que tendrán carácter de obligaciones económicas de los copropietarios (artículo 2 número 8). Ejemplo: cobros individuales que deben ser cargados respecto a hechos especiales, aportes por uso de espacios comunes, etc.
- Establecer formas de uso de los bienes comunes. Esto permitiría, por ejemplo, establecer restricciones de uso de bienes comunes en caso de morosidad de las unidades (artículo 4).
- Establecer formas de representación. El reglamento deberá indicar cómo un tercero puede representar a un copropietario en las asambleas (artículo 5). Ejemplo: indicar si se debe llevar un poder notarial o simple, con o sin la fotocopia de la cédula de identidad u otros.
- Establecer formas de impedir representación por arrendatarios. Los arrendatarios u ocupantes titulares de la unidad, por mandato de la ley, ahora pueden representar a los copropietarios en materias de asamblea ordinaria y extraordinaria de mayoría absoluta. Sin embargo, el copropietario podrá impedir que este ejerza ese derecho mediante el mecanismo que el reglamento indique (artículo 5). Ejemplo: mediante un correo electrónico dirigido al Comité de Administración.
- Establecer fechas de pago de las obligaciones económicas y sus intereses. La ley indica un plazo máximo de las obligaciones económicas de 10 días. Sin embargo, este plazo puede ser menor o mayor si se indica en el reglamento (artículo 7). Además se podrán aplicar intereses solo si se establecen en el instrumento con un tope máximo del 50% del interés bancario corriente.
- Celebración de asambleas virtuales. Un cambio relevante respecto a la antigua ley 19.537 es que ahora sí es posible celebrar asambleas por medios telemáticos. Sin embargo, esta opción debe establecerse en el reglamento de copropiedad (artículo 15).
- Establecer mecanismos para autorizar obras de alteración o ampliaciones a unidades. Esto puede indicarse siempre y cuando no impliquen un cambio respecto a los derechos en los bienes comunes (artículo 15). En caso contrario, si no es especificado en el reglamento, se deberá celebrar una asamblea extraordinaria para dichos fines.
- Indicar normas para asignar derechos de uso y goce exclusivo sobre estacionamientos para personas con discapacidad. En caso contrario, si no es especificado en el reglamento, se deberá celebrar una asamblea extraordinaria para dichos fines (artículo 15).
- Establecer mayorías superiores para la adopción de acuerdos. La ley establece quórums para la aprobación de los distintos temas. Sin embargo, algunos quórums pueden ser aumentados según el reglamento de copropiedad (artículo 15).
- Establecer retribución a los miembros del Comité de Administración. En caso de que se considere, esta retribución deberá ser aplicada mediante un porcentaje de descuento respecto a los gastos comunes de las unidades de los miembros del Comité de Administración (artículo 17).
- Destino de las unidades. El reglamento de copropiedad debe establecer el destino que tendrán las unidades. En caso de que el reglamento no lo indique, prevalecerá lo indicado en los planos aprobados por la DOM (artículo 27).
- Mantención de bienes de dominio común asignados en uso y goce exclusivo. El reglamento de copropiedad podrá indicar que la mantención de los bienes asignados en uso y goce exclusivo no serán de cargo del copropietario titular de dicho derecho (artículo 28). Ejemplo: si nada dice el reglamento, el copropietario que tenga un estacionamiento con prorrateo 0%, él mismo será responsable de su mantención.
- Establecer facultad para modificar apoderados bancarios. El reglamento podrá establecer facultad para que el Comité de Administración (o la asamblea) pueda incorporar o eliminar apoderados bancarios de la comunidad (artículo 33).
- Fondo común de reserva. Establecer el porcentaje de recargo por sobre los gastos comunes que incrementarán el fondo común de reserva. Sin embargo, el porcentaje nunca podrá ser inferior al 5% (artículo 39).
- Establecer la contratación de seguro colectivo contra incendio con carácter de opcional. En condominios que no tengan unidades con destino habitacional (oficinas, bodegas, etc.) la contratación del seguro contra riesgos de incendio es obligatoria, excepto en los casos en que el reglamento de copropiedad indique lo contrario (artículo 43).
- Asignación de estacionamientos de visitas a un determinado sector. En general, los estacionamientos de visitas son bienes comunes de todo el condominio. Sin embargo, el reglamento de copropiedad puede asignarlos a un determinado sector (artículo 60).
- Establecer contribución respecto a gastos de servicios. En condominios sociales, el reglamento de copropiedad podrá establecer cómo las compañías de servicio eléctrico, agua potable, gas u otros cobrarán en las cuentas individuales los consumos generales (artículo 72).
Limitaciones
Si bien el reglamento de copropiedad es el instrumento en donde los copropietarios definen (con las mayorías exigidas en la ley) su régimen, sus características, normas, derechos y otros, hay que considerar que las disposiciones tienen límites, las que son:
- Ninguna norma establecida en el reglamento de copropiedad podrá ser contraria a lo indicado en la ley o a las características y singularidades propias del condominio.
- No puede existir ninguna norma que implique una discriminación arbitraria basada de ningún tipo.
- No se pueden establecer disposiciones que impidan el acceso a empresas de telecomunicaciones.
Cómo actualizar el reglamento de copropiedad
El mismo artículo 8 de la ley de copropiedad inmobiliaria, en su inciso final, indica que para la actualización del reglamento de copropiedad se debe reducir a escritura pública e inscribir en el Registro de Hipotecas y Gravámenes del Conservador de Bienes Raíces.
Sin embargo, antes del respectivo trámite, es necesario considerar lo siguiente para que el proceso tenga éxito:
- Considerar la asesoría experta de Zelkova para la redacción de la actualización del reglamento de copropiedad.
- Crear y dar a conocer una propuesta de modificación del reglamento de copropiedad. En este punto es fundamental comunicar correctamente los alcances de la actualización del reglamento, para que los copropietarios sepan perfectamente qué se modificará y el porqué.
- Celebrar una asamblea extraordinaria de copropietarios de mayoría absoluta con el acuerdo del más del 50% o de mayoría reforzada con el acuerdo de al menos el 66% de los derechos del condominio a favor (depende de la profundidad de los cambios que contemple la propuesta del nuevo reglamento de copropiedad). La modificación del reglamento de copropiedad también puede ser acordada mediante consulta por escrito. Tanto en la asamblea extraordinaria como en la consulta por escrito, el proceso deberá ser certificado por un notario.
En Zelkova podemos apoyarle en este proceso y tramitar la redacción, aprobación, reducción e inscripción de la actualización al reglamento de copropiedad. Contáctenos en nuestro teléfono o envíenos ahora un formulario de contacto.
¿Qué pasa si no se actualiza el reglamento de copropiedad?
En caso de que el reglamento de copropiedad no sea actualizado, se aplicará en el condominio el reglamento tipo que será publicado junto al reglamento de la ley de copropiedad inmobiliaria.
Nuevo servicio: Solicite en Zelkova la actualización del reglamento de copropiedad de su condominio
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pamela ponce
hola, una pregunta, y como se hace ahora para cambiar al administrador y al comite con la nueva ley
Equipo Zelkova
Hola Pamela. Respecto a la nueva ley, el procedimiento sería el siguiente.
Remoción parcial o total del Comité de Administración: se debe hacer mediante asamblea extraordinaria de mayoría absoluta (deben estar presentes y de acuerdo más del 50% de los derechos del condominio), y en la citación a la asamblea debe indicar claramente la materia que se tratará (no se puede tratar otra materia). Podrá citar a asamblea extraordinaria de mayoría absoluta el administrador a petición del Comité de Administración o de los copropietarios que representen el 10% de los derechos del condominio. La asamblea podrá reemplazarse por consulta por escrito, respetando el quórum de participación y de acuerdo.
Remoción de la administración: en la actual ley 21.442 se mantiene lo establecido en la anterior ley 19.537, por lo que puede ser removido por acuerdo del Comité de Administración o la asamblea ordinaria de copropietarios, según corresponda.
Un saludo.
Jose Hernandez Ramirez
Muy interesante la información que uds están entregando.
Equipo Zelkova
Muchas gracias José. Un saludo.
Ana Rosas
Hola, en el caso de ser una comunidad muy pequeña, puede el presidente del Comité ser a su vez el Administrador?
Equipo Zelkova
Hola Ana. Respecto a esto, la ley 21.442 en su artículo 18 señala que en caso de ausencia del administrador, actuará como tal el presidente del Comité de Administración. Sin embargo, esto se señala al final del primer inciso del citado artículo, ya que al principio se indica que todo condominio deberá ser administrador por un administrador.
En consecuencia y de acuerdo a nuestra interpretación, es la siguiente: todo condominio debe ser administrado por un administrador y mientras ese no se designe, puede hacer las veces de administrador el presidente del Comité (solo mientras se busca a un administrador).
De hecho, la ley incluso indica que el administrador no puede ser parte del Comité de Administración (art. 18 inciso 3).
La solución a esta situación es que el presidente del Comité de Administración renuncie a su cargo como integrante del Comité y desarrolle su función de manera gratuita. Sin embargo, deberá cumplir con los requisitos obligatorios que exige la ley 21.442 para registrarse como administrador de condominios.
Saludos.
Patricia Castro
Hola buenas tarde como lo puedo hacer para poder entregar mi cargo como precideta ya que en las reuniones van entre 25 a 27 personas? Donde somos 140,los hijos de los dueños pueden ser parte del directorio? ¿Y los que arriendan ellos pueden ser parte de un directorio? Ud me puede alludar por favor
Ya que por mi enfermedad yo no puedo seguir
Atenta a sus comentarios patricia
Equipo Zelkova
Hola Patria, buen día.
Para renunciar a un cargo del Comité de Administración debe hacerse por asamblea de copropietarios. Sí pueden ser miembros del Comité los hijos de los propietarios o arrendatarios, siempre y cuando cuenten con algún mandato por escritura pública que permita representar al copropietario en el Comité.
En caso de un bajo quórum en una asamblea, siempre puede efectuar una consulta por escrito, según lo indicado en el art. 15 de la ley.
Saludos.
guillermo
buenas noches , ya salio el reglamento de la ley ??
Equipo Zelkova
Hola Guillermo. Al día de hoy aún no ha sido publicado el reglamento de la ley 21.442.
Rogelio Morales
Hola mi nombre es Rogelio Morales
Nuestro condominio esta inserto dentro de una copropiedad que cuenta con 2 condominios mas, sin embargo nosotros tenemos rut independiente y directiva y control de gastos independientes la consulta es tenemos que seguir con un solo reglamento de copropiedad que nos une. a todos o debemos tener uno independiente.
Equipo Zelkova
Hola Rogelio.
Efectivamente, el reglamento de copropiedad también debe ser actualizado uniendo a todos los subcondominios. Sin embargo, la ley indica que a través del reglamento de copropiedad, los sectores diferentes pueden establecer subadministraciones y derechos exclusivos respecto a los bienes y espacios comunes que están dentro del determinado sector, así como su régimen de administración.
Por otro lado, en caso de que las comunidades insertas en la copropiedad deseen independizarse, se deberá realizar una asamblea extraordinaria de mayoría reforzada con el 66% de los derechos a favor de dicha moción, a modo de requerir a la Dirección de Obras Municipales que modifique la declaración de régimen de copropiedad inmobiliaria al que está acogido el condominio.
Gloria
Hola, buenos días.
En cuanto a la modificación del Reglamento, he leído en su información o entendí que en caso de no realizar modificaciones, la(s) comunidad(es) se regirían igualmente por la nueva Ley y su Reglamento, entonces es posible no corregirlo?
En cuanto al quorum para la actualización, según la Ley indica que debería ser se mayoría reforzada 66% de los derechos del condominio para aprobación, sin embargo Uds. indican mayoría absoluta. ¿¿??
Respecto de los seguros de incendio, cual es la obligación de asegurar en edificios de oficinas y habitacionales???
Agradecida de sus aclaraciones
Equipo Zelkova
Hola Gloria, buen día.
Respecto a sus consultas, le comento que:
1) Efectivamente, en caso de que el reglamento de copropiedad no sea actualizado según la ley 21.442 del año 2022, de igual manera las normas del reglamento formado con una ley de copropiedad anterior no podrán prevalecer por sobre las normas establecidas en la nueva ley (artículo 99°, 100° y 1° de las disposiciones transitorias de la ley 21.442).
2) El quórum de aprobación del nuevo reglamento dependerá exclusivamente de las maneras que se modificarán, por cuanto si alguna norma es materia de asamblea extraordinaria de mayoría reforzada, se requerirá del 66% de los derechos. En cambio, si no se consideran modificaciones que sean materia de mayoría reforzada, solo se requerirá el 50%+1 de los derechos de la comunidad.
3) Es obligación contratar el seguro contra riesgos de incendio para comunidades con unidades habitacionales y de oficinas. Sin embargo, en estas últimas, podrá ser optativo siempre y cuando en el reglamento se establezca de esa manera (artículo 43).
Saludos!
Pedro Santana Villagra
Hola, quisiera saber qué documentación deben presentar los dueños de los apartamentos para hacer las modificaciones o adaptaciones, al Reglamento de Copropiedad de nuestro edificio.
Muchas gracias.
Equipo Zelkova
Hola Pedro. Para realizar las modificaciones al Reglamento de Copropiedad, primero se debe crear un borrador el cual puede ser confeccionado por la administración o el Comité de Administración. Posteriormente, se debe someter a aprobación por parte de la asamblea extraordinaria de copropietarios. Una vez logrado los quórums, se redacta el acta y se reduce a escritura pública, para posteriormente ser inscrito en el Registro de Hipotecas y Gravámenes del Conservador de Bienes Raíces. En este proceso, es recomendable buscar asesoría experta para la modificación o actualización del reglamento de copropiedad.
Carlos Núñez
Hola, que sucede si no hay quorum mínimo para constituir una asamblea?. La ley indica que: «Si no se reunieren los quórum para sesionar o para adoptar acuerdos, el administrador o
cualquier copropietario podrá ocurrir al juez conforme a lo previsto en el artículo 44». Sin embargo al revisar dicho artículo, no específica el caso particular.
Equipo Zelkova
Hola Carlos. Sabemos que conseguir un 50% o un 66% de quórum para lograr acuerdos en asamblea extraordinaria es demasiado difícil, sobretodo en comunidades grandes. Para eso, el artículo 15 de la ley permite realizar consultas por escrito, a modo de lograr así un resultado exitoso del proceso.
Abraham Véliz
Gracias por la información. ¿Qué pasa entonces con el reglamento interno? ¿Sigue como antes? ¿Cambia? ¿Qué valor tiene?
Equipo Zelkova
Hola Abraham. El reglamento interno sigue teniendo la misma validez que en la ley anterior. Sin embargo, el reglamento interno nunca ha sido un documento válido para crear o modificar infracciones, estas siempre deben estar tipificadas en el reglamento de copropiedad. En otras palabras, lo que hace el reglamento interno es explicar de mejor manera las normas del reglamento de copropiedad. A su vez, es un mecanismo que permite al Comité de Administración crear normas de orden y administración (horarios de uso de bienes comunes, formas de pago de obligaciones económicas, etc.), pero no es un documento sancionatorio válido.
Gustavo
Buenas tardes, les comento que nuestro condominio es considerado como condominio de vivienda social, no alcanzamos a formalizarnos por la antigua ley 19537. Sin esta formalización no podemos postular a los proyectos de mejoramiento de nuestros deptos. Que podemos hacer si no existe aún un reglamento de copropiedad como indica la ley?. estamos obligados a esperar el reglamento tipo? muchas gracias, muy bueno su blog
Equipo Zelkova
Hola Gustavo. Para estos casos, es dable aplicar el artículo 1 de las disposiciones transitorias de la ley, el cual indica lo siguiente: Deberán dotarse de un reglamento de copropiedad aquellos condominios que hubiesen sido creados antes de la entrada en vigencia de esta ley, o que, habiendo surgido con posterioridad, se originen en una comunidad que no signifique copropiedad en los términos de la ley. Si éste no hubiese sido dictado al cabo de un año de la publicación de la presente ley, se entenderá aplicable al condominio el reglamento tipo que deberá sancionar el reglamento de esta ley.
Patricio Finch
Somos una pareja de la tercera edad y vivimos indistintamente en un departamento en Santiago y otro en Valparaíso.
Se efectuó una reunión de condominio en el depto de Santiago a la cual no asistimos y se nos cursó una multa de UF 1.
Es obligación pagarla?
Cómo hacemos en futuras convocatorias a las que no podamos asistir?
Gracias por su ayuda
Equipo Zelkova
Estimado Patricio.
Lamentablemente no podemos dar respuesta concreta a su consulta, ya que todo dependerá de lo indicado en el reglamento de copropiedad de su comunidad.
En particular, solo se podrá aplicar la multa si en el reglamento de copropiedad se indica que esa infracción será sancionada con acuerdo del Comité de Administración, en caso de que esto no se indique no se podría aplicar.
Por otro lado, en el mismo reglamento se debe señalar cómo debe ser el procedimiento para presentar excusas para la inasistencia a una asamblea.
Un cordial saludo.
Víctor Chandia
Hola consulta mientras se redacta el borrador del reglamento. El reglamento y o anexo existente es el que rige… O solo regirá la ley.. Hablo mientras se hvace el borrador propuesta.
Equipo Zelkova
Hola Víctor. Efectivamente, mientras no se actualice el reglamento de copropiedad, el actual es el que se mantiene vigente. Sin embargo, las normas que tenga y sean contrarias a la ley 21.442 son inválidas.
Víctor Chandia
Otra consulta quien es el encargado legalmente de hacer el borrador del nuevo reglamento.. El comité o cualquier copropietario??
Equipo Zelkova
Es la comunidad de copropietarios los responsables legales de acordar el nuevo reglamento (art. 8 y 100 de la ley 21.442). Sin embargo, es responsabilidad del administrador velar porque las disposiciones de la ley se cumplan (art. 20 N°5). Saludos!
Joanna
Pregunta puede la nueva ley de copropiedad permitir el arriendo y/o venta de los estacionamientos comunes de un condominio social representado este por el comité de administración ????
Equipo Zelkova
Hola Joanna, la respuesta se encuentra contenida en el inciso final del artículo 60 de la ley:
Bernardita
Hola, consulta.
Hay que esperar la publicación de la Ley para actualizar el reglamento de copropiedad?
Equipo Zelkova
Hola Bernardita. Buen día.
No necesariamente, ya que la actualización del reglamento de copropiedad es independiente al reglamento de la ley.
De todas maneras, en las normas que requiera al reglamento de la ley, se puede especificar que «será de acuerdo a lo indicado en el reglamento de la ley».
Saludos.
beatriz
buenas tardes, consulta yo pertenezco a un conjunto habitacional mixto(casas y departamentos) que cuenta con 150 familias, 96 son departamentos con 4 torres y 24 familias por torres, y las demás son casas, no tenemos administrador y hace menos de 3 meses se cambio la directiva , en este momento contamos con presidente, secretaria y tesorera, mi consulta es la siguiente ¿tenemos que contratar con un administrador?
la directiva tiene la misma facultad que un administrador, que pasa si los socios no pagan los gastos comunes, ya que se niegan hacerlo? la tesorera no cuenta con una cuenta bi personal y se niega hacerlo, según ella su cuenta bancaria es exclusivamente del conjunto habitacional, todos los gastos comunes va directo a su cuenta personal, y lo demás es en efectivo.¿ que se puede hacer en este caso ya que según ella cuenta con la aprobación de la mayoría de los socios y delegados que apañan este tipo de irregularidades.
se puede pedir alguna asesoría para que regularice este tipo de cosas que están sucediendo ilegalmente. ustedes me pueden orientar donde se puede concurrir y pedir asesoría.
estaré atenta a sus respuentas
muchas gracias
Equipo Zelkova
Estimada Beatriz, le comento que todo condominio sí debe tener un administrador, ya sea a título gratuito o no. Por otro lado, es una obligación que todo condominio tenga una cuenta bancaria a su nombre y no a nombre de una persona, lo cual no es facultad de la asamblea modificar, ya que es un mandato por ley. Un cordial saludo.
JORGE ORELLANA
QUE ES LA MAYORIA REFORZADA
Equipo Zelkova
Estimado Jorge, los quórums de mayoría reforzada equivalen al 66% de los derechos del condominio. En las asambleas extraordinarias de mayoría reforzada necesitan el 66% de derechos en la asistencia para constituirse, y al menos el 66% de los derechos del condominio deben estar a favor de una moción. Es un porcentaje bastante alto.
Luis
Para certificar la validez de la asamblea y acuerdo respecto a la modificación del reglamento, es necesario la presencia de un notario?, debe ser super caro!
Equipo Zelkova
Hola Luis, el inciso final del art. 15 establece que para la modificación del reglamento de copropiedad o las materias de mayoría reforzada, sí debe participar un notario. La opción sería hacer una consulta por escrito, donde la participación del notario no es una exigencia expresa.
Alberto San Martín
Hola. Te comento que vivo en un condominio en el aun existe el primer reglamento de copropiedad, debido a que aún no se ha enajenado el 75% de las unidades. en este caso es necesario también efectuar la modificación? y en caso de ser efectivo, como se realiza la misma dado que no tenemos asamblea.
Saludos
Equipo Zelkova
Hola Alberto, la primera asamblea de copropietarios se realiza al enajenarse el 66% de las unidades. Por otro lado, la ley establece que todos los condominios que no tuvieran ajustados sus reglamentos deben hacerlo, independiente del nivel de entrega. Puede hacerse también por consulta por escrito. Saludos.
Gisselle
Vivo en un condominio de 110 casa, en el cual el Gasto común está prorrateado según los mts cuadrados de la propiedad y con esto también el valor de voto. La administración ha propuesto igualar el gasto comun como también el valor de voto (al pagar todos el mismo gasto común el valor del voto será igual para todos los copropietarios). El tema es que somos 9 casas que tenemos menor mts cuadrado (son el mismo modelo y metraje) sin embargo, no estamos de acuerdo con la igualación del gasto común, pero al ser minoría no se nos ha tomado en cuenta. Esto es legal?, tenemos alguna posibilidad de reunirnos los 9 copropietarios afectados y presentar algún tipo de «reclamo».
Equipo Zelkova
Hola Gisselle, el porcentaje de derecho que cada unidad tiene sobre los bienes comunes y el porcentaje que cada una de las unidades debe contribuir a las obligaciones económicas debe estar indicado en el reglamento de copropiedad (art. 8, ley 21.442). Ni el administrador ni la asamblea de copropietarios tiene la facultad para modificar dicho porcentaje, a excepción del acuerdo de la asamblea extraordinaria de mayoría reforzada para modificar dicha indicación en el reglamento de copropiedad donde al menos el 66% de los derechos del condominio debe estar a favor. Por tanto, la aplicación de esa medida es ilegal y puede impugnarse en el Juzgado de Policía Local.
Italo
Hola:
Soy copropietario de un condominio muy grande, casi 2000unidades, las que se encuentran divididas en sectores con administración independiente, y uno de ellos corresponde a áreas exteriores comunes, mi consulta es: dentro de nuestro sector (que son 600unidades repartidas en 7 edificios), ¿es posible determinar nuevas divisiones administrativas, por ej que cada edificio de nuestro sector tenga su propia administración y que solo aporte económicamente al sector de áreas exteriores, eliminando con ello la administración del conjunto de los 7 edificios?, o se debe hacer por la vía de la sub-administración?
Equipo Zelkova
Hola Ítalo. La ley 21.442 establece que en condominios con 200 unidades o más deben establecerse subadministraciones, donde cada edificación colectiva podrá realizar sus propias asambleas y crear sus subcomités de administración. En dicha organización sectorial, solo se pueden tomar decisiones respecto a los bienes comunes que les competen y deben seguir contribuyendo a los gastos comunes de las áreas generales del condominio. Incluso, pueden contratar su propio subadministrador. Saludos.
Maria Paz
hola cuanto me sale cambiar el reglamento coopropiedad
Equipo Zelkova
Hola María Paz, puede solicitar una cotización directamente en ésta página.
Saludos.
Nancy
Buenas tardes,
Mi consulta es la siguiente mi condominio es social nunca se hizo mantención de las bombas por el actual comite ellos nos obligaron a pagar uba cuota por departamento en una sola cuota de lo cobtrario nos cortarían la luz.
Ellos en casi 3 años no contrataron administrador y jardineros se ahorraron casi 1 millon por mes y no cuentan con dinero .
Realizaron el corte a los que no habían pagado
Este acuerdo lo realizaron en una asamblea sin quorum y menos votación escrita,tengo entendido que solo se puede cortar luz si tienes deuda de gastos comunes.
Equipo Zelkova
Estimada Nancy. Si bien los condominios sociales se rigen bajo la ley 21.442, tienen una sección especial dentro de esta (título XII), donde se establecen algunas diferencias respecto a los condominios de carácter general. Sin embargo, estas diferencias no tienen relación con la suspensión del servicio eléctrico. Por tanto, solo se podrá suspender el servicio eléctrico de una unidad si se cumplen los siguientes requisitos:
1) Debe estar establecido en el reglamento de copropiedad.
2) La unidad debe tener una morosidad de 3 o más cuotas de gastos comunes.
3) La suspensión debe ser acordada por el Comité de Administración.
La asamblea de copropietarios no está facultada para determinar la suspensión del servicio eléctrico en caso de que no se cumplan los requisitos anteriormente señalados y el Juez de Policía Local de su comuna puede adoptar las medidas necesarias para declarar como nulo el acuerdo de asamblea.
Mariana
Hola, pertenezco a una comunidad , loteo, cuyo bien común es la caceta, no hay comité de administración , pero si administradoras que son vecinas , el problema es que no tenemos cinserjes contratados y hace años no rinden cuentas de gastos, recién este año 2023 están rindiendo desde enero, fueron escogidas por asamblea pero nunca el acta se subió a escritura pública , como podemos nosotros hacer algo en talcum a la mala gestión , tenemos un reglamento interno que no está actualizado
Equipo Zelkova
Hola Mariana, buen día.
Primero se debe identificar si dicho loteo es acogido a copropiedad inmobiliaria, ya que los loteos rurales (generalmente) no están acogidos a la ley 21.442. En caso de que el loteo esté en una zona urbana o sí esté acogido a copropiedad, se debe establecer un Comité de Administración y cumplir con la ley; en caso de no tener éxito con eso, se puede acudir al JPL.
Por otro lado, si su loteo no está acogido a la ley de copropiedad inmobiliaria, habría que revisar el reglamento de servidumbres que los regula.
Un cordial saludo.