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Los cambios en el reglamento de copropiedad con la nueva ley 21.442

Cambiar y actualizar el reglamento de copropiedad segun la nueva ley 21442

La nueva ley de copropiedad inmobiliaria número 21.442 trajo consigo muchas novedades y actualizaciones, pero uno de los elementos más revolucionarios son las actualizaciones o cambios al reglamento de copropiedad que regula la convivencia en todos los condominios del país y obliga a todos sus ocupantes y copropietarios, los que tienen el plazo de un año para ser renovados a partir de la publicación de la ley. En este artículo te contamos todo lo que debes considerar para que este proceso tenga éxito en tu comunidad.

¿Por qué tenemos que actualizar el reglamento de copropiedad?

En el artículo número 100 de la nueva ley de copropiedad inmobiliaria chilena se establece la obligaciones para todos los condominios y edificios acogidos a copropiedad inmobiliaria a actualizar sus reglamentos de copropiedad en un plazo máximo de un año (13 de abril de 2023) de acuerdo a las normas establecidas en la propia ley.

¿Qué debe contener el nuevo reglamento de copropiedad?

El título III de la ley de copropiedad inmobiliaria en su artículo 8 se especifican los puntos principales que debe tener todo reglamento de copropiedad. Sin embargo, a lo largo de toda la ley se indican también otros requisitos o normas opcionales que es recomendable considerar a la hora de actualizar el reglamento.

Estipulaciones directas que deben contener los reglamentos de copropiedad

Como comentábamos recién, en el artículo 8 se indican todos los siguientes puntos que deben contener los reglamentos de copropiedad. Estos son los siguientes:

  • Establecer precisamente los derechos y obligaciones de las partes que intervienen en la comunidad.
  • Establecer límites sin que contravengan derechos y disposiciones legales.
  • Establecer límites y restricciones respecto a las mascotas en los bienes comunes (sin embargo no podrá prohibir la tenencia de estas en el interior de las unidades).
  • Indicar los sectores (o torres), las unidades (departamentos, casas, oficinas), subunidades (estacionamientos, bodegas), y subadministraciones que posee el condominio, además de identificar los planos de estos en el Conservador de Bienes Raíces.
  • Establecer el porcentaje de prorrateo de cada unidad.
  • Establecer lo relacionado a la administración y conservación de los bienes comunes, y las multas (pudiendo calificar las infracciones según su gravedad) e intereses por las respectivas infracciones o retraso en el pago de las obligaciones económicas respectivamente.
  • Regular el uso de los bienes y espacios comunes, además de los posibles cambios de destino de estos.
  • Otorgar el carácter de bien común a determinados bienes e indicar cuáles pueden asignarse como uso y goce exclusivo.
  • Establecer facultades y obligaciones para el Comité de Administración y a la administración del condominio o edificio.
  • Establecer las fechas de celebración de las asambleas ordinarias de copropietarios.
  • Establecer normas para el uso de las unidades como alojamiento temporal.
  • Determinar el régimen administrativo de la comunidad.

Estipulaciones indirectas que pueden contener los nuevos reglamentos de copropiedad

Las indicaciones que se indican en la ley 21.442 a lo largo de todo el cuerpo legal son varias y son señaladas de manera indirecta, ya que muchas son opcionales en la comunidad. Sin embargo, algunas (como las asambleas virtuales) traen consigo ventajas que pueden ser aprovechadas por la comunidad. Estas indicaciones son las siguientes:

  • Derechos separados entre los diferentes sectores. Se pueden establecer diferentes porcentajes de derechos (prorrateo) respecto a los bienes comunes de un determinado sector (artículo 1 y 38). Ejemplo: si tu departamento está ubicado en una torre, la unidad podrá tener un porcentaje de prorrateo del condominio general y un porcentaje diferenciado respecto a los bienes comunes de la torre en particular. Especialmente útil cuando se debe cargar un gasto exclusivamente para el mejoramiento o reparación exclusivamente del ascensor de tu torre.
  • Obligaciones económicas. Establecer los cobros especiales (diferentes a los indicados en la ley) que tendrán carácter de obligaciones económicas a las cuales los copropietarios deben efectuar (artículo 2 número 8). Ejemplo: cobros individuales que deben ser cargados respecto a hechos especiales, aportes por uso de espacios comunes, etc.
  • Establecer formas de uso de los bienes comunes. Esto permitiría, por ejemplo, establecer restricciones de uso de bienes comunes en caso de morosidad de las unidades (artículo 4).
  • Establecer formas de representación. El reglamento deberá indicar cómo un tercero puede representar a un copropietario en las asambleas (artículo 5). Ejemplo: indicar si se debe llevar un poder notarial o simple, con o sin la fotocopia de la cédula de identidad u otros.
  • Establecer formas de impedir representación por arrendatarios. Los arrendatarios titulares, por mandato de la ley, ahora pueden representar a los copropietarios en materias de asamblea ordinaria y extraordinaria de mayoría absoluta. Sin embargo, el copropietario podrá impedir que el arrendatario ejerza ese derecho mediante el mecanismo que el reglamento indique (artículo 5). Ejemplo: mediante un correo electrónico dirigido al Comité de Administración.
  • Establecer fechas de pago de las obligaciones económicas y sus intereses. La ley indica un plazo máximo de las obligaciones económicas de 10 días. Sin embargo, este plazo puede ser menor o mayor si se indica en el reglamento (artículo 7). Además se podrán aplicar intereses solo si se establecen en el instrumento con un tope máximo del 50% del interés bancario corriente.
  • Celebración de asambleas virtuales. Un cambio relevante respecto a la antigua ley 19.537 es que ahora sí es posible celebrar asambleas por medios telemáticos. Sin embargo, esta opción debe establecerse en el reglamento de copropiedad (artículo 15).
  • Establecer mecanismos para autorizar obras de alteración o ampliaciones a unidades. Esto puede indicarse siempre y cuando no impliquen un cambio respecto a los derechos en los bienes comunes (artículo 15). En caso contrario, si no es especificado en el reglamento, se deberá celebrar una asamblea extraordinaria para dichos fines.
  • Indicar normas para asignar derechos de uso y goce exclusivo sobre estacionamientos para personas con discapacidad. En caso contrario, si no es especificado en el reglamento, se deberá celebrar una asamblea extraordinaria para dichos fines (artículo 15).
  • Establecer mayorías superiores para la adopción de acuerdos. La ley establece quórums para la aprobación de los distintos temas. Sin embargo, algunos pueden ser aumentados según el reglamento de copropiedad (artículo 15).
  • Establecer retribución a los miembros del Comité de Administración. En caso de que se considere, esta retribución deberá ser aplicada mediante un porcentaje de descuento respecto a los gastos comunes de las unidades de los miembros del Comité de Administración (artículo 17).
  • Destino de las unidades. El reglamento de copropiedad debe establecer el destino que tendrán las unidades. En caso de que el reglamento no lo indique, prevalecerá lo indicado en los planos aprobados por la DOM (artículo 27).
  • Mantención de bienes de dominio común asignados en uso y goce exclusivo. El reglamento de copropiedad podrá indicar que los bienes asignados en uso y goce exclusivo no serán de cargo del copropietario titular de dicho derecho (artículo 28). Ejemplo: si nada dice el reglamento, el copropietario que tenga un estacionamiento con prorrateo 0%, él será responsable de su mantención.
  • Establecer facultad para modificar apoderados bancarios. El reglamento podrá establecer facultad para que el Comité de Administración (o la asamblea) pueda incorporar o eliminar apoderados bancarios de la comunidad (artículo 33).
  • Fondo común de reserva. Establecer el porcentaje de recargo por sobre los gastos comunes que incrementarán el fondo común de reserva. Sin embargo, el porcentaje nunca podrá ser inferior al 5% (artículo 39).
  • Establecer la contratación colectivo contra incendio con carácter de opcional. En condominios que no tengan unidades con destino habitacional (oficinas, bodegas, etc.) la contratación del seguro contra riesgos de incendio es obligatorio, excepto en los casos en que el reglamento de copropiedad indique lo contrario (artículo 43).
  • Asignación de estacionamientos de visitas a un determinado sector. En general, los estacionamientos de visitas son bienes comunes de todo el condominio. Sin embargo, el reglamento de copropiedad puede asignarlos a un determinado sector (artículo 60).
  • Establecer contribución respecto a gastos de servicios. En condominios sociales, el reglamento de copropiedad podrá establecer cómo las compañías de servicio eléctrico, agua potable, gas u otros cobrarán en las cuentas individuales los consumos generales (artículo 72).

Limitaciones

Si bien el reglamento de copropiedad es el instrumento en donde los copropietarios definen (con las mayorías exigidas en la ley) su régimen, sus características, normas, derechos y otros, hay que considerar que las disposiciones tienen límites, las que son:

  • Ninguna norma establecida en el reglamento de copropiedad podrá ser contraria a lo indicado en la ley o a las características y singularidades propias del condominio.
  • No puede existir ninguna norma que implique una discriminación arbitraria basada de ningún tipo.
  • No se pueden establecer disposiciones que impidan el acceso a empresas de telecomunicaciones.

Cómo actualizar el reglamento de copropiedad

El mismo artículo 8 de la ley de copropiedad inmobiliaria, en su inciso final, indica que para la actualización del reglamento de copropiedad se debe reducir a escritura pública e inscribir en el Registro de Hipotecas y Gravámenes del Conservador de Bienes Raíces.

Sin embargo, antes del respectivo trámite, es necesario considerar lo siguiente para que el proceso tenga éxito:

  1. Esperar la publicación del reglamento de la ley 21.442, ya que en dicho reglamento se considerarán diversas precisiones que deben considerarse a la hora de actualizar el reglamento de copropiedad respecto a algunas normas de la ley.
  2. Considerar la asesoría experta para la redacción de la actualización del reglamento de copropiedad.
  3. Crear y dar a conocer una propuesta de modificación del reglamento de copropiedad.
  4. Celebrar una asamblea extraordinaria de copropietarios de mayoría absoluta con el acuerdo del más del 50% o de mayoría reforzada con el acuerdo de al menos el 66% de los derechos del condominio a favor (depende de la profundidad de los cambios que contemple la propuesta del nuevo reglamento de copropiedad). La modificación del reglamento de copropiedad también puede ser acordada mediante consulta por escrito. Tanto en la asamblea extraordinaria como en la consulta por escrito, el proceso deberá ser certificado por un notario.

¿Qué pasa si no se actualiza el reglamento de copropiedad?

En caso de que el reglamento de copropiedad no sea actualizado, todas las normas que no estén reguladas por dicho instrumento serán aplicadas según lo dispuesto en el reglamento de la ley de copropiedad inmobiliaria.

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