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Los cambios en el reglamento de copropiedad con la nueva ley 21.442

Cambiar y actualizar el reglamento de copropiedad segun la nueva ley 21442

La nueva ley de copropiedad inmobiliaria número 21.442 trajo consigo muchas novedades y actualizaciones, pero uno de los elementos más revolucionarios son las actualizaciones o cambios al reglamento de copropiedad que regula la convivencia en todos los condominios del país y obliga a todos sus ocupantes y copropietarios, los que tienen el plazo de un año para ser renovados a partir de la publicación de la ley. En este artículo te contamos todo lo que debes considerar para que este proceso tenga éxito en tu comunidad.

¿Por qué tenemos que actualizar el reglamento de copropiedad?

En el artículo número 100 de la nueva ley de copropiedad inmobiliaria chilena se establece la obligaciones para todos los condominios y edificios acogidos a copropiedad inmobiliaria a actualizar sus reglamentos de copropiedad en un plazo máximo de un año (13 de abril de 2023) de acuerdo con las normas establecidas en la propia ley.

¿Qué debe contener el nuevo reglamento de copropiedad?

El título III de la ley de copropiedad inmobiliaria en su artículo 8 se especifican los puntos principales que debe tener todo reglamento de copropiedad. Sin embargo, a lo largo de toda la ley también se indican otros requisitos o normas que son recomendables considerar a la hora de actualizar el reglamento.

Estipulaciones directas que deben contener los reglamentos de copropiedad

Como comentábamos, en el artículo 8 se indican todos los siguientes puntos que deben contener los reglamentos de copropiedad:

  • Establecer precisamente los derechos y obligaciones de las partes que intervienen en la comunidad.
  • Establecer límites sin que contravengan derechos y disposiciones legales.
  • Establecer límites y restricciones respecto a las mascotas en los bienes comunes (sin embargo no podrá prohibir la tenencia de estas en el interior de las unidades).
  • Indicar los sectores (o torres), las unidades (departamentos, casas, oficinas), subunidades (estacionamientos, bodegas), y subadministraciones que posee el condominio, además de identificar los planos de estos en el Conservador de Bienes Raíces.
  • Establecer el porcentaje de prorrateo de cada unidad.
  • Establecer lo relacionado a la administración y conservación de los bienes comunes, y las multas (pudiendo calificar las infracciones según su gravedad) e intereses por las respectivas infracciones o retraso en el pago de las obligaciones económicas respectivamente.
  • Regular el uso de los bienes y espacios comunes, además de los posibles cambios de destino de estos.
  • Otorgar el carácter de bien común a determinados bienes e indicar cuáles pueden asignarse como uso y goce exclusivo.
  • Establecer facultades y obligaciones para el Comité de Administración y a la administración del condominio o edificio.
  • Establecer las fechas de celebración de las asambleas ordinarias de copropietarios.
  • Establecer normas para el uso de las unidades como alojamiento temporal.
  • Determinar el régimen administrativo de la comunidad.

Estipulaciones indirectas a considerar en los nuevos reglamentos de copropiedad

Las indicaciones que se indican en la ley 21.442 a lo largo de todo el cuerpo legal son varias y son señaladas de manera indirecta, ya que muchas son opcionales en la comunidad. Sin embargo, algunas (como las asambleas virtuales) traen consigo ventajas que pueden ser aprovechadas por el condominio. Estas indicaciones son las siguientes:

  • Derechos separados entre los diferentes sectores. Se pueden establecer diferentes porcentajes de derechos (prorrateo) respecto a los bienes comunes de un determinado sector (artículo 1 y 38). Ejemplo: si tu departamento está ubicado en una torre, la unidad podrá tener un porcentaje de prorrateo del condominio general y un porcentaje diferenciado respecto a los bienes comunes de la torre en particular. Especialmente útil cuando se debe cargar un gasto exclusivamente para el mejoramiento o reparación del ascensor de tu torre.
  • Obligaciones económicas. Establecer los cobros especiales (diferentes a los indicados en la ley) que tendrán carácter de obligaciones económicas de los copropietarios (artículo 2 número 8). Ejemplo: cobros individuales que deben ser cargados respecto a hechos especiales, aportes por uso de espacios comunes, etc.
  • Establecer formas de uso de los bienes comunes. Esto permitiría, por ejemplo, establecer restricciones de uso de bienes comunes en caso de morosidad de las unidades (artículo 4).
  • Establecer formas de representación. El reglamento deberá indicar cómo un tercero puede representar a un copropietario en las asambleas (artículo 5). Ejemplo: indicar si se debe llevar un poder notarial o simple, con o sin la fotocopia de la cédula de identidad u otros.
  • Establecer formas de impedir representación por arrendatarios. Los arrendatarios u ocupantes titulares de la unidad, por mandato de la ley, ahora pueden representar a los copropietarios en materias de asamblea ordinaria y extraordinaria de mayoría absoluta. Sin embargo, el copropietario podrá impedir que este ejerza ese derecho mediante el mecanismo que el reglamento indique (artículo 5). Ejemplo: mediante un correo electrónico dirigido al Comité de Administración.
  • Establecer fechas de pago de las obligaciones económicas y sus intereses. La ley indica un plazo máximo de las obligaciones económicas de 10 días. Sin embargo, este plazo puede ser menor o mayor si se indica en el reglamento (artículo 7). Además se podrán aplicar intereses solo si se establecen en el instrumento con un tope máximo del 50% del interés bancario corriente.
  • Celebración de asambleas virtuales. Un cambio relevante respecto a la antigua ley 19.537 es que ahora sí es posible celebrar asambleas por medios telemáticos. Sin embargo, esta opción debe establecerse en el reglamento de copropiedad (artículo 15).
  • Establecer mecanismos para autorizar obras de alteración o ampliaciones a unidades. Esto puede indicarse siempre y cuando no impliquen un cambio respecto a los derechos en los bienes comunes (artículo 15). En caso contrario, si no es especificado en el reglamento, se deberá celebrar una asamblea extraordinaria para dichos fines.
  • Indicar normas para asignar derechos de uso y goce exclusivo sobre estacionamientos para personas con discapacidad. En caso contrario, si no es especificado en el reglamento, se deberá celebrar una asamblea extraordinaria para dichos fines (artículo 15).
  • Establecer mayorías superiores para la adopción de acuerdos. La ley establece quórums para la aprobación de los distintos temas. Sin embargo, algunos quórums pueden ser aumentados según el reglamento de copropiedad (artículo 15).
  • Establecer retribución a los miembros del Comité de Administración. En caso de que se considere, esta retribución deberá ser aplicada mediante un porcentaje de descuento respecto a los gastos comunes de las unidades de los miembros del Comité de Administración (artículo 17).
  • Destino de las unidades. El reglamento de copropiedad debe establecer el destino que tendrán las unidades. En caso de que el reglamento no lo indique, prevalecerá lo indicado en los planos aprobados por la DOM (artículo 27).
  • Mantención de bienes de dominio común asignados en uso y goce exclusivo. El reglamento de copropiedad podrá indicar que la mantención de los bienes asignados en uso y goce exclusivo no serán de cargo del copropietario titular de dicho derecho (artículo 28). Ejemplo: si nada dice el reglamento, el copropietario que tenga un estacionamiento con prorrateo 0%, él mismo será responsable de su mantención.
  • Establecer facultad para modificar apoderados bancarios. El reglamento podrá establecer facultad para que el Comité de Administración (o la asamblea) pueda incorporar o eliminar apoderados bancarios de la comunidad (artículo 33).
  • Fondo común de reserva. Establecer el porcentaje de recargo por sobre los gastos comunes que incrementarán el fondo común de reserva. Sin embargo, el porcentaje nunca podrá ser inferior al 5% (artículo 39).
  • Establecer la contratación de seguro colectivo contra incendio con carácter de opcional. En condominios que no tengan unidades con destino habitacional (oficinas, bodegas, etc.) la contratación del seguro contra riesgos de incendio es obligatoria, excepto en los casos en que el reglamento de copropiedad indique lo contrario (artículo 43).
  • Asignación de estacionamientos de visitas a un determinado sector. En general, los estacionamientos de visitas son bienes comunes de todo el condominio. Sin embargo, el reglamento de copropiedad puede asignarlos a un determinado sector (artículo 60).
  • Establecer contribución respecto a gastos de servicios. En condominios sociales, el reglamento de copropiedad podrá establecer cómo las compañías de servicio eléctrico, agua potable, gas u otros cobrarán en las cuentas individuales los consumos generales (artículo 72).

Limitaciones

Si bien el reglamento de copropiedad es el instrumento en donde los copropietarios definen (con las mayorías exigidas en la ley) su régimen, sus características, normas, derechos y otros, hay que considerar que las disposiciones tienen límites, las que son:

  • Ninguna norma establecida en el reglamento de copropiedad podrá ser contraria a lo indicado en la ley o a las características y singularidades propias del condominio.
  • No puede existir ninguna norma que implique una discriminación arbitraria basada de ningún tipo.
  • No se pueden establecer disposiciones que impidan el acceso a empresas de telecomunicaciones.

Cómo actualizar el reglamento de copropiedad

El mismo artículo 8 de la ley de copropiedad inmobiliaria, en su inciso final, indica que para la actualización del reglamento de copropiedad se debe reducir a escritura pública e inscribir en el Registro de Hipotecas y Gravámenes del Conservador de Bienes Raíces.

Sin embargo, antes del respectivo trámite, es necesario considerar lo siguiente para que el proceso tenga éxito:

  1. Esperar la publicación del reglamento de la ley 21.442, ya que en dicho reglamento se considerarán diversas precisiones que deben considerarse a la hora de actualizar el reglamento de copropiedad respecto a algunas normas de la ley.
  2. Considerar la asesoría experta de Zelkova para la redacción de la actualización del reglamento de copropiedad.
  3. Crear y dar a conocer una propuesta de modificación del reglamento de copropiedad. En este punto es fundamental comunicar correctamente los alcances de la actualización del reglamento, para que los copropietarios sepan perfectamente qué se modificará y el porqué.
  4. Celebrar una asamblea extraordinaria de copropietarios de mayoría absoluta con el acuerdo del más del 50% o de mayoría reforzada con el acuerdo de al menos el 66% de los derechos del condominio a favor (depende de la profundidad de los cambios que contemple la propuesta del nuevo reglamento de copropiedad). La modificación del reglamento de copropiedad también puede ser acordada mediante consulta por escrito. Tanto en la asamblea extraordinaria como en la consulta por escrito, el proceso deberá ser certificado por un notario.

En Zelkova podemos apoyarle en este proceso y tramitar la redacción, aprobación, reducción e inscripción de la actualización al reglamento de copropiedad. Contáctenos en nuestro teléfono o envíenos ahora un formulario de contacto.

¿Qué pasa si no se actualiza el reglamento de copropiedad?

En caso de que el reglamento de copropiedad no sea actualizado, todas las normas que no estén reguladas por dicho instrumento serán aplicadas según lo dispuesto en el reglamento de la ley de copropiedad inmobiliaria.

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Comentarios (20)

    • Hola Pamela. Respecto a la nueva ley, el procedimiento sería el siguiente.

      Remoción parcial o total del Comité de Administración: se debe hacer mediante asamblea extraordinaria de mayoría absoluta (deben estar presentes y de acuerdo más del 50% de los derechos del condominio), y en la citación a la asamblea debe indicar claramente la materia que se tratará (no se puede tratar otra materia). Podrá citar a asamblea extraordinaria de mayoría absoluta el administrador a petición del Comité de Administración o de los copropietarios que representen el 10% de los derechos del condominio. La asamblea podrá reemplazarse por consulta por escrito, respetando el quórum de participación y de acuerdo.

      Remoción de la administración: en la actual ley 21.442 se mantiene lo establecido en la anterior ley 19.537, por lo que puede ser removido por acuerdo del Comité de Administración o la asamblea ordinaria de copropietarios, según corresponda.

      Un saludo.

    • Hola Ana. Respecto a esto, la ley 21.442 en su artículo 18 señala que en caso de ausencia del administrador, actuará como tal el presidente del Comité de Administración. Sin embargo, esto se señala al final del primer inciso del citado artículo, ya que al principio se indica que todo condominio deberá ser administrador por un administrador.

      En consecuencia y de acuerdo a nuestra interpretación, es la siguiente: todo condominio debe ser administrado por un administrador y mientras ese no se designe, puede hacer las veces de administrador el presidente del Comité (solo mientras se busca a un administrador).

      De hecho, la ley incluso indica que el administrador no puede ser parte del Comité de Administración (art. 18 inciso 3).

      La solución a esta situación es que el presidente del Comité de Administración renuncie a su cargo como integrante del Comité y desarrolle su función de manera gratuita. Sin embargo, deberá cumplir con los requisitos obligatorios que exige la ley 21.442 para registrarse como administrador de condominios.

      Saludos.

  • Hola mi nombre es Rogelio Morales

    Nuestro condominio esta inserto dentro de una copropiedad que cuenta con 2 condominios mas, sin embargo nosotros tenemos rut independiente y directiva y control de gastos independientes la consulta es tenemos que seguir con un solo reglamento de copropiedad que nos une. a todos o debemos tener uno independiente.

    • Hola Rogelio.

      Efectivamente, el reglamento de copropiedad también debe ser actualizado uniendo a todos los subcondominios. Sin embargo, la ley indica que a través del reglamento de copropiedad, los sectores diferentes pueden establecer subadministraciones y derechos exclusivos respecto a los bienes y espacios comunes que están dentro del determinado sector, así como su régimen de administración.

      Por otro lado, en caso de que las comunidades insertas en la copropiedad deseen independizarse, se deberá realizar una asamblea extraordinaria de mayoría reforzada con el 66% de los derechos a favor de dicha moción, a modo de requerir a la Dirección de Obras Municipales que modifique la declaración de régimen de copropiedad inmobiliaria al que está acogido el condominio.

  • Hola, buenos días.
    En cuanto a la modificación del Reglamento, he leído en su información o entendí que en caso de no realizar modificaciones, la(s) comunidad(es) se regirían igualmente por la nueva Ley y su Reglamento, entonces es posible no corregirlo?

    En cuanto al quorum para la actualización, según la Ley indica que debería ser se mayoría reforzada 66% de los derechos del condominio para aprobación, sin embargo Uds. indican mayoría absoluta. ¿¿??
    Respecto de los seguros de incendio, cual es la obligación de asegurar en edificios de oficinas y habitacionales???
    Agradecida de sus aclaraciones

    • Hola Gloria, buen día.

      Respecto a sus consultas, le comento que:

      1) Efectivamente, en caso de que el reglamento de copropiedad no sea actualizado según la ley 21.442 del año 2022, de igual manera las normas del reglamento formado con una ley de copropiedad anterior no podrán prevalecer por sobre las normas establecidas en la nueva ley (artículo 99°, 100° y 1° de las disposiciones transitorias de la ley 21.442).

      2) El quórum de aprobación del nuevo reglamento dependerá exclusivamente de las maneras que se modificarán, por cuanto si alguna norma es materia de asamblea extraordinaria de mayoría reforzada, se requerirá del 66% de los derechos. En cambio, si no se consideran modificaciones que sean materia de mayoría reforzada, solo se requerirá el 50%+1 de los derechos de la comunidad.

      3) Es obligación contratar el seguro contra riesgos de incendio para comunidades con unidades habitacionales y de oficinas. Sin embargo, en estas últimas, podrá ser optativo siempre y cuando en el reglamento se establezca de esa manera (artículo 43).

      Saludos!

  • Pedro Santana Villagra

    Hola, quisiera saber qué documentación deben presentar los dueños de los apartamentos para hacer las modificaciones o adaptaciones, al Reglamento de Copropiedad de nuestro edificio.
    Muchas gracias.

  • Hola, que sucede si no hay quorum mínimo para constituir una asamblea?. La ley indica que: «Si no se reunieren los quórum para sesionar o para adoptar acuerdos, el administrador o
    cualquier copropietario podrá ocurrir al juez conforme a lo previsto en el artículo 44». Sin embargo al revisar dicho artículo, no específica el caso particular.

    • Hola Carlos. Sabemos que conseguir un 50% o un 66% de quórum para lograr acuerdos en asamblea extraordinaria es demasiado difícil, sobretodo en comunidades grandes. Para eso, el artículo 15 de la ley permite realizar consultas por escrito, a modo de lograr así un resultado exitoso del proceso.

    • Hola Abraham. El reglamento interno sigue teniendo la misma validez que en la ley anterior. Sin embargo, el reglamento interno nunca ha sido un documento válido para crear o modificar infracciones, estas siempre deben estar tipificadas en el reglamento de copropiedad. En otras palabras, lo que hace el reglamento interno es explicar de mejor manera las normas del reglamento de copropiedad. A su vez, es un mecanismo que permite al Comité de Administración crear normas de orden y administración (horarios de uso de bienes comunes, formas de pago de obligaciones económicas, etc.), pero no es un documento sancionatorio válido.

  • Buenas tardes, les comento que nuestro condominio es considerado como condominio de vivienda social, no alcanzamos a formalizarnos por la antigua ley 19537. Sin esta formalización no podemos postular a los proyectos de mejoramiento de nuestros deptos. Que podemos hacer si no existe aún un reglamento de copropiedad como indica la ley?. estamos obligados a esperar el reglamento tipo? muchas gracias, muy bueno su blog

    • Hola Gustavo. Para estos casos, es dable aplicar el artículo 1 de las disposiciones transitorias de la ley, el cual indica lo siguiente: Deberán dotarse de un reglamento de copropiedad aquellos condominios que hubiesen sido creados antes de la entrada en vigencia de esta ley, o que, habiendo surgido con posterioridad, se originen en una comunidad que no signifique copropiedad en los términos de la ley. Si éste no hubiese sido dictado al cabo de un año de la publicación de la presente ley, se entenderá aplicable al condominio el reglamento tipo que deberá sancionar el reglamento de esta ley.

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