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Por qué las asambleas online en condominios sí están permitidas

Asambleas de copropietarios online o telemáticas en condominios y edificios

Actualmente, existe cierta desinformación respecto al desarrollo de las asambleas online o telemáticas en condominios y edificios, en donde existen dos pensamientos distintos: hay quienes piensan que sí se pueden hacer y otros que no se pueden hacer. Nuestra interpretación al respecto es que las asambleas online o telemáticas sí se pueden desarrollar.

Qué dice la ley sobre las asambleas online

La ley 21.442 sobre copropiedad inmobiliaria, en su artículo 15 establece que sí se pueden desarrollar asambleas telemáticas, indicando lo siguiente:

En el reglamento de copropiedad se podrá acordar la participación en las asambleas de manera virtual, a través de videoconferencias o por otros medios telemáticos de comunicación similares. Para ello, se deberán establecer requisitos y condiciones que aseguren una participación y votación efectiva y simultánea, además de cumplir con las normas y requisitos que señale el reglamento de la ley.

Sin embargo, como se puede apreciar, el artículo 15 señala dos requisitos fundamentales para poder hacer asambleas virtuales, que son:

  1. Que en el reglamento de copropiedad se indique dicha facultad.
  2. Que se cumplan normas y requisitos que señale el reglamento de la ley.

Para muchos, estos dos requisitos son los grandes bloqueos que impiden desarrollar una asamblea virtual o telemática, ya que muchos reglamentos de copropiedad no hay sido actualizados, y el mismo reglamento de la ley aún no ha sido publicado.

Cómo se puede realizar una asamblea telemática de copropietarios

Si bien, a priori, tenemos dos grandes impedimentos en la ley, la solución la podemos encontrar en la propia ley y en la Circular N°1 de la Secretaría Ejecutiva de Condominios, dictada el 27 de julio de 2022.

Obstáculo 1: El reglamento de copropiedad

Como se aprecia en en artículo 15 de la ley, se exige que la facultad de realizar asambleas virtuales debe constar en el reglamento de copropiedad. Sin embargo, en la ley de copropiedad, en su artículo 99, inciso segundo, se establece lo siguiente:

En los casos en que esta ley exija que una determinada facultad o derecho esté establecido en el reglamento de copropiedad, se presumirá tal autorización respecto de los reglamentos de copropiedad formulados con anterioridad a la vigencia de aquélla, salvo acuerdo en contrario de una asamblea extraordinaria de copropietarios.

Por tanto, aún cuando los reglamentos de copropiedad no estén ajustados a la nueva ley, acordando la facultad de desarrollar asambleas telemáticas en el condominio, sí se podrían realizar ya que el artículo 99 presume que dicha facultad sí existe (a no ser que una asamblea extraordinaria de copropietarios acuerde lo contrario).

En consecuencia, tener el reglamento de copropiedad actualizado no es un problema para desarrollar las asambleas telemáticas, pero aún existe otro bloqueo: el reglamento de la ley.

Obstáculo 2: El reglamento de la ley

Sabemos que el reglamento de la ley aún no ha sido publicado, lo que ha impedido que se puedan desarrollar las actualizaciones a los reglamentos de copropiedad o aplicar diversas normas de la ley 21.442. Sin embargo, la Secretaría Ejecutiva de Condominios dictó en julio de 2022 una circular muy importante al respecto, la cual dice (en su punto 4), lo siguiente:

Tratándose de las materias que la Nueva Ley de Copropiedad Inmobiliaria remite al reglamento de la ley, respecto de los artículos 5°, 15 y 20, numeral 4; hasta que no se publique dicho reglamento, la Asamblea de Copropietarios podrá adoptar acuerdos que precisen la forma de materializar tales disposiciones, considerándoselos acuerdos válidos hasta la publicación de dicho reglamento.

En consecuencia, no es necesario esperar la publicación del reglamento de la ley para poder desarrollar las asambleas telemáticas, ya que la asamblea de copropietarios puede acordar las normas y requisitos para desarrollarlas.

Recomendación final

En consecuencia, sí es posible desarrollar actualmente las asambleas telemáticas, siempre y cuando haya un acuerdo previo de una asamblea de copropietarios. Al respecto, podemos recomendar que se realice una asamblea de copropietarios o consulta por escrito, con el objetivo de acordar las normas y requisitos indicados, y así proceder con plena confianza en el correcto desarrollo de estas.

Si ya se han realizado asambleas telemáticas anteriormente en el condominio, es muy importante ratificar dichos acuerdos y acordar las normas y requisitos de manera retroactiva, a modo de validar dichas sesiones celebradas con anterioridad.

Propuesta de acuerdo en asamblea de copropietarios

Para acordar las normas y requisitos para celebrar asambleas telemáticas, es posible utilizar como base lo establecido en el propio borrador del reglamento de la ley, dictado por el Ministerio de Vivienda y Urbanismo, el cual establece las siguientes normas y requisitos:

En los casos en que se realicen asambleas virtuales o telemáticas, se deberá asegurar la participación y votación efectiva y simultánea, mediante el cumplimiento de los siguientes requisitos:
a) El presidente del comité de administración o el administrador, deberá resguardar que todos aquellos copropietarios incorporados al Registro de Copropietarios, Arrendatarios y Ocupantes sean debidamente citados a la sesión de la asamblea, mediante el envío de un correo electrónico en que se informe el medio virtual por el cual se realizará dicha asamblea y la información necesaria para su participación en esta. Si los copropietarios no hubieren registrado correo electrónico en el mencionado registro, se entenderá para todos los efectos que tienen su domicilio en la respectiva unidad del condominio, y será a dicha unidad donde se enviará la correspondiente citación en formato papel, con indicación de la información necesaria para que el copropietario pueda asistir virtualmente a la sesión.
b) El comité de administración, o el administrador, en su caso, deberá resguardar que el medio telemático elegido para la realización de las asambleas virtuales permita el acceso y comunicación expeditos, efectivos y simultáneos de los asistentes a estas, y no limite la cantidad de asistentes, la intervención verbal o escrita de ellos, ni los dispositivos o sistemas operativos compatibles con dicho medio telemático. Asimismo, el comité de administración deberá velar para que dichas condiciones se mantengan durante el desarrollo de las asambleas.
c) En caso de asistencia por videoconferencia, videollamada u otros medios telemáticos, será deber del comité de administración identificar al copropietario o a sus representantes, mediante imagen y voz simultáneamente, al momento de acreditarse la asistencia a la respectiva asamblea y de ejercer el voto. Lo anterior será necesario para efectos de su consideración y validez, tanto en la constitución de las asambleas respectivas, como en la contabilización de los votos para la adopción de los acuerdos.
d) Las votaciones y la adopción de acuerdos que se verifiquen durante las sesiones telemáticas o mixtas deberán quedar registradas en el acta en los términos dispuestos en el artículo 15, inciso 9° de la Ley. Será deber del comité de administración velar para que dichas votaciones se realicen efectiva y simultáneamente, conforme a las modalidades que se regulen en el reglamento de copropiedad.
e) En el caso de realización de asambleas mixtas, entendiéndose por estas aquellas en que los asistentes participan simultáneamente de forma presencial y telemática, se aplicará lo señalado en los numerales anteriores del presente acuerdo a aquellos asistentes que participen mediante esta segunda modalidad.
f) No se podrá establecer requisitos ni limitaciones a la localización física de los asistentes a las asambleas telemáticas. Para todos los efectos legales, se entenderá como lugar de celebración de las asambleas, cuando esta sean mixtas o telemáticas, el que corresponde al domicilio del condominio.

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