Ley Valentín: mallas de seguridad y plazos en condominios
Actualizado el 11 de octubre de 2026
Las mallas de seguridad en condominios cuentan ahora con una regulación expresa. La Ley N° 21.842, conocida como Ley Valentín, fue publicada el 23 de septiembre de 2026 y modificó la Ley de Copropiedad Inmobiliaria para prevenir caídas desde altura. El cambio exige distinguir dos aspectos: los reglamentos ya no pueden prohibir estos sistemas de protección, mientras que la obligación de instalarlos en determinadas viviendas tiene un plazo de implementación de 24 meses.
Actualizado al 28 de septiembre de 2026: la Ley Valentín ya fue publicada. La restricción a las prohibiciones del Reglamento de Copropiedad rige desde su publicación, pero la obligación establecida en el nuevo artículo 43 bis será exigible una vez transcurridos 24 meses, en septiembre de 2028.
¿Qué establece la Ley Valentín sobre las mallas de seguridad?
La Ley N° 21.842 incorpora dos cambios principales a la Ley N° 21.442: modifica su artículo 8 e introduce el artículo 43 bis, dedicado a las medidas adicionales de seguridad destinadas a prevenir caídas accidentales.
- Impide prohibir los sistemas de protección: el Reglamento de Copropiedad no puede impedir su instalación a propietarios, copropietarios, arrendatarios u ocupantes a cualquier título.
- Permite establecer condiciones: el reglamento puede definir estándares mínimos de calidad y condiciones de instalación y mantención para conservar el orden, homogeneidad y seguridad de la edificación.
- Exige medidas en determinadas viviendas: la obligación comprende unidades ubicadas sobre el primer piso donde residan niños o niñas de hasta doce años, o personas con necesidades especiales que presenten un mayor riesgo de caídas.
- Establece información a la administración: la persona obligada deberá comunicar la instalación y proporcionar los antecedentes documentales correspondientes.
- Contempla responsabilidad de los proveedores: fabricantes, proveedores e instaladores responderán por fallas o defectos conforme a las normas aplicables.
¿Desde cuándo se puede exigir su cumplimiento?
No todas las disposiciones tienen el mismo momento de exigibilidad. El artículo transitorio posterga específicamente la obligación establecida en el artículo 43 bis; no posterga la modificación del artículo 8 sobre el contenido del Reglamento de Copropiedad.
Desde la publicación: el reglamento no puede prohibir estos sistemas
Desde el 23 de septiembre de 2026, el Reglamento de Copropiedad no puede prohibir las medidas de seguridad comprendidas en la nueva disposición. Por lo tanto, no corresponde mantener una prohibición absoluta de mallas o mecanismos de protección invocando únicamente la estética del edificio.
La comunidad puede regular características e instalación dentro de los límites legales. Sin embargo, esas condiciones deben permitir una solución de seguridad efectiva y no transformarse, en la práctica, en una forma de impedirla.
Tras 24 meses: será exigible la obligación del artículo 43 bis
La obligación de implementar las medidas será exigible una vez transcurridos 24 meses desde la publicación de la ley en el Diario Oficial. El plazo se cumple en septiembre de 2028.
Una vez terminado ese período, la obligación dependerá de que concurran las condiciones del artículo 43 bis. Si posteriormente comienza a residir en la vivienda una persona comprendida en la norma, no se abre un nuevo plazo individual de dos años.
El plazo legal no es una recomendación de esperar. Cuando existe un riesgo de caída, adoptar medidas preventivas desde ahora es una decisión de seguridad. Debe distinguirse esa recomendación de la fecha en que será exigible la nueva obligación específica.
¿Quiénes deberán instalar medidas de seguridad?
El artículo 43 bis se dirige al copropietario, arrendatario u ocupante a cualquier título de una unidad que reúna las siguientes condiciones:
- Estar destinada a vivienda.
- Encontrarse sobre el primer piso, es decir, desde el segundo piso.
- Ser residencia de niños o niñas de hasta doce años de edad, o de personas con necesidades especiales que presenten un mayor riesgo de caídas.
- Contar con sectores que presenten riesgo de caída, ya sea dentro de la unidad o en bienes comunes asignados a ella en uso y goce exclusivo.
La edad incluye a quienes tienen doce años. No corresponde resumir la norma diciendo que se aplica únicamente a “menores de 12 años”, porque esa expresión dejaría fuera a un grupo que el texto legal sí contempla.
Respecto de las personas con necesidades especiales, la ley vincula la obligación a que presenten un mayor riesgo de caídas. La administración no debería reemplazar esa condición por categorías generales ni solicitar antecedentes de salud que no sean necesarios para gestionar el cumplimiento.
¿Es obligatorio utilizar una malla o existen otras alternativas?
La ley no impone una malla como única solución. El artículo 8 contempla sistemas adicionales, permanentes y resistentes, como mallas de protección de alta resistencia, dispositivos de bloqueo o limitación de apertura de ventanas y otros mecanismos que cumplan con las instrucciones de la Secretaría Ejecutiva de Condominios.
Por su parte, el artículo 43 bis exige medidas idóneas para prevenir caídas accidentales. La solución debe responder al riesgo concreto: proteger un balcón no plantea necesariamente las mismas necesidades que limitar la apertura de una ventana.
Como buena práctica, conviene solicitar una evaluación del instalador, conocer las características del producto y conservar sus instrucciones de uso, mantención y reemplazo. Una protección deteriorada, mal anclada o inadecuada para el lugar puede generar una falsa sensación de seguridad.
¿Puede el condominio exigir un color, diseño o forma de instalación?
El Reglamento de Copropiedad puede establecer estándares mínimos de calidad y condiciones de instalación y mantención, con el propósito de conservar el orden, homogeneidad y seguridad de la edificación.
Por ello, pueden evaluarse criterios de apariencia y uniformidad, siempre que sean compatibles con una protección efectiva. Una exigencia de diseño no debería impedir el cumplimiento de la finalidad de seguridad reconocida por la ley.
Asimismo, el derecho a instalar una protección no autoriza a dañar estructuras o bienes comunes. La coordinación técnica debe resolver cómo ejecutar una instalación segura, sin utilizar la existencia de anclajes o intervenciones como fundamento automático para prohibir todo sistema.
Si el reglamento contiene una prohibición incompatible con la nueva norma, corresponde revisar su aplicación y tramitar su adecuación. La comunidad no puede condicionar el respeto de la ley a que primero termine la actualización de su reglamento.
¿Qué responsabilidades tiene la administración?
El texto definitivo establece que la persona obligada deberá informar al administrador acerca de la instalación y entregar los antecedentes documentales correspondientes. Esto hace necesario organizar la recepción y conservación de esa información.
Sin embargo, la Ley Valentín no incorpora expresamente una nueva facultad general para ingresar a las viviendas, ni convierte al administrador en certificador técnico de las instalaciones. Tampoco corresponde trasladar al texto vigente todas las funciones de verificación que se discutieron durante la tramitación del proyecto.
Para una administración de condominios ordenada, recomendamos implementar las siguientes acciones:
- Informar a la comunidad: explicar qué cambió, quiénes estarán obligados y cómo opera el plazo de 24 meses.
- Revisar las reglas existentes: identificar prohibiciones o exigencias incompatibles con la nueva regulación.
- Establecer un canal de recepción: registrar por unidad los avisos de instalación y sus respaldos.
- Documentar observaciones: comunicar por escrito los problemas detectados y las gestiones realizadas, dentro de las facultades de la administración.
- Coordinar criterios técnicos: proponer condiciones razonables de instalación y mantención para su incorporación mediante los procedimientos que correspondan.
- Revisar las instrucciones oficiales: considerar las que imparta la Secretaría Ejecutiva de Condominios para aplicar la norma.
Estas medidas de gestión no reemplazan la responsabilidad de quien debe implementar la protección ni la del proveedor por la calidad de su trabajo. Permiten mantener trazabilidad, claridad de responsabilidades y seguimiento.
Para comprender la distribución de funciones dentro de la comunidad, puede revisar «Comité de Administración: límites y funciones reales».
¿Qué debería hacer un residente que necesita instalar una protección?
- Identificar los sectores de riesgo: ventanas, balcones, terrazas u otros puntos expuestos de la vivienda y de sus bienes comunes de uso exclusivo.
- Consultar las condiciones del condominio: revisar estándares de instalación y mantención, teniendo presente que no pueden constituir una prohibición incompatible con la ley.
- Elegir una solución adecuada: evaluar resistencia, anclajes, uso previsto y condiciones del lugar con el proveedor.
- Coordinar la instalación: informar a la administración y, si se trata de un arriendo, coordinar también con el propietario las intervenciones y condiciones económicas correspondientes.
- Conservar los respaldos: guardar comprobantes, identificación del instalador, características del sistema e instrucciones de mantención.
- Revisar periódicamente su estado: seguir las indicaciones técnicas y corregir oportunamente deterioros o daños.
Esta es una pauta preventiva recomendada. No todos sus pasos constituyen exigencias documentales expresamente detalladas en la ley. El artículo 43 bis exige informar y proporcionar los antecedentes que correspondan, sin establecer por sí solo un listado universal de certificados para cualquier sistema.
¿Se pueden aplicar multas por no instalar una malla?
La Ley N° 21.842 no fija una multa específica ni un monto automático por carecer de estas medidas. Además, antes de que transcurran los 24 meses no corresponde sancionar la falta de instalación como incumplimiento de una obligación del artículo 43 bis que todavía no es exigible.
Esto no elimina otras obligaciones de seguridad que puedan resultar aplicables. Cada situación debe evaluarse según su fundamento, sin confundirlas con la nueva exigencia y su plazo transitorio.
Para contemplar o aplicar multas dentro del condominio, debe revisarse la Ley N° 21.442, el Reglamento de Copropiedad, la conducta sancionada, la competencia del órgano que decide y el procedimiento aplicable. No basta con una circular de la administración para crear una sanción.
Del mismo modo, una multa por instalar una protección no puede utilizarse para hacer cumplir una prohibición que contradiga el nuevo artículo 8. Es distinto evaluar un daño concreto a bienes comunes o el incumplimiento de condiciones de instalación válidamente establecidas.
Errores que las comunidades deben evitar
- Seguir tratando la Ley Valentín como un proyecto: ya fue publicada e incorporó cambios a la Ley de Copropiedad Inmobiliaria.
- Decir que todas sus obligaciones son inmediatas: el artículo 43 bis tiene una exigibilidad diferida de 24 meses.
- Usar ese plazo para seguir prohibiendo protecciones: la modificación del artículo 8 no quedó sujeta a esa espera.
- Exigir mallas en todos los departamentos: la obligación tiene condiciones específicas y admite medidas de seguridad idóneas distintas de una malla.
- Excluir a niños de doce años: la norma sí los comprende.
- Presentar al administrador como certificador: recibir documentos no equivale a validar técnicamente la resistencia o instalación de un sistema.
- Guardar información sin resguardos: los antecedentes de residentes deben tratarse con acceso limitado y solo para las finalidades pertinentes.
La organización de los antecedentes también forma parte de una gestión responsable. En «Registro de copropietarios: errores y riesgos legales» abordamos problemas que conviene prevenir al administrar información de la comunidad.
Preguntas frecuentes sobre la Ley Valentín
¿La Ley Valentín ya está vigente en Chile?
Sí. La Ley N° 21.842 fue publicada el 23 de septiembre de 2026. Sin embargo, la obligación del artículo 43 bis será exigible una vez transcurridos 24 meses desde esa publicación. La prohibición de impedir estos sistemas mediante el Reglamento de Copropiedad ya rige.
¿Se aplica desde el segundo o desde el tercer piso?
El texto definitivo se refiere a viviendas ubicadas sobre el primer piso, por lo que comprende desde el segundo piso, siempre que concurran las demás condiciones legales.
¿Puedo instalar una malla aunque no vivan niños en mi departamento?
Sí. La protección frente a prohibiciones del Reglamento de Copropiedad no se limita a viviendas con niños. Deben respetarse las condiciones válidas de calidad, instalación y mantención y las demás reglas aplicables a la intervención.
¿La obligación también puede recaer en un arrendatario?
Sí. El artículo 43 bis menciona expresamente al copropietario, arrendatario u ocupante a cualquier título. La distribución del costo y la coordinación de las obras entre propietario y arrendatario deben revisarse según el contrato y las reglas aplicables, sin desatender la obligación de seguridad.
¿La comunidad debe pagar las protecciones de cada departamento?
La Ley Valentín no establece un financiamiento general mediante gastos comunes para las protecciones de cada vivienda. Las medidas sobre espacios comunes de uso general requieren un análisis distinto, conforme a las obligaciones de seguridad y a los acuerdos que correspondan.
¿Es necesario reemplazar una malla que ya está instalada?
La ley no ordena reemplazar automáticamente todas las protecciones existentes. Corresponde revisar si el sistema es adecuado para el riesgo, su estado de conservación y su compatibilidad con las condiciones e instrucciones aplicables. Si está deteriorado o resulta insuficiente, debe evaluarse su reparación o reemplazo.
¿Quién responde si falla una protección?
El artículo 43 bis establece que fabricantes, proveedores e instaladores responden por fallas o defectos conforme a la Ley N° 19.496, cuando corresponda, y a las reglas generales de responsabilidad civil. La determinación concreta dependerá de la causa de la falla y de los antecedentes del caso.
De la nueva ley a una gestión preventiva del condominio
La Ley Valentín entrega una regla expresa para evitar que el Reglamento de Copropiedad impida medidas destinadas a prevenir caídas. También establece una obligación específica para determinadas viviendas, con un período de implementación que las comunidades deben gestionar con anticipación.
El trabajo práctico consiste en revisar las reglas, informar correctamente, coordinar instalaciones y mantener antecedentes verificables. La seguridad requiere continuidad: una protección debe ser adecuada al instalarse y conservar su utilidad durante el tiempo.
En Zelkova Gestión de Comunidades abordamos la administración de condominios y edificios con foco en orden financiero, control operativo y gestión sistematizada. Si su comunidad busca fortalecer sus procedimientos y el acompañamiento al Comité de Administración, puede contactarnos para evaluar sus necesidades de administración.
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